El sobre lo abres en el pasillo, todavía con el abrigo puesto. O te lo dicen en una reunión de diez minutos un viernes por la tarde. O simplemente el contrato no se renueva y ya está. Da igual la forma: el nudo es el mismo. Y esa noche no duermes. No piensas en el finiquito ni en actualizar el currículum. Piensas en el día 1, cuando salga la cuota de la hipoteca de tu cuenta como sale cada mes, con trabajo o sin él.
Si estás leyendo esto con ese nudo en el estómago, respira. Que te quedes en paro no significa que vayas a perder la casa mañana. Hay margen, hay opciones y hay una ley que, en algunos casos, obliga al banco a ayudarte. Pero ese margen se agota, y la diferencia entre salir bien o salir mal casi siempre está en lo que haces las primeras semanas. Vamos por orden.
Lo primero que debes hacer (y no es dejar de pagar)
Lo primero es llamar al banco. Sí, antes de que llegue el impago, no después. Sé que suena raro avisar de un problema que todavía no ha pasado, y sé que a mucha gente le da vergüenza o miedo, como si pedir ayuda fuera reconocer un fracaso. No lo es. Es lo más inteligente que puedes hacer.
La razón es puramente práctica. Mientras estás al corriente de pago eres un cliente que negocia; en cuanto dejas de pagar te conviertes en un moroso que suplica, y las condiciones que te ofrecen cambian mucho. El propio Banco de España, en su portal del Cliente Bancario, recomienda que ante una dificultad de pago te dirijas a tu entidad para renegociar antes de incurrir en el impago. Renegociar sin haber fallado ni una cuota no te mete en ningún fichero de morosos; dejar de pagar sin avisar, sí.
Prepara la llamada. Explica que has perdido el empleo, que quieres seguir pagando y que buscas una solución temporal mientras encuentras trabajo. Y pide que todo lo que acordéis te lo den por escrito. Si esta situación te suena porque ya venías apurado con una cuota que se te había disparado, te conté las vías para negociarla en esta guía sobre qué hacer cuando te suben la cuota de la hipoteca; muchas de esas herramientas sirven también ahora.
Las opciones reales para renegociar tu hipoteca
Cuando llamas al banco, no le pides «ayuda» a secas. Le pides cosas concretas. Estas son las tres que más se usan.
Carencia de capital: pagar solo intereses una temporada
Es la más habitual para un bache que esperas superar en unos meses. Durante el tiempo que pactéis dejas de amortizar capital y pagas solo los intereses, así que la cuota baja bastante. Ojo con esto, porque es la trampa que casi nadie te explica: durante la carencia el capital que debes no baja ni un euro. Es un respiro para hoy, no un descuento. Cuando termine, la cuota vuelve a subir y, sumando, habrás pagado algo más de intereses en total.
Un ejemplo con números (aproximado)
Imagina una hipoteca de 180.000 € con una cuota de 800 €/mes. Pides una carencia de capital de 12 meses. Durante ese año pagas solo los intereses, que rondarían los 450 €/mes según tu tipo. Eso son unos 350 € menos cada mes, un balón de oxígeno mientras encuentras trabajo. Pero durante ese año el capital pendiente sigue siendo el mismo, así que al reanudar la amortización la cuota vuelve a los 800 € (o algo más) y el coste total en intereses acaba siendo un poco mayor. Dicho de otro modo: ganas aire este año y lo devuelves repartido en los siguientes. Las cifras exactas dependen de tu contrato: pídeselas al banco por escrito.
Ampliación de plazo: bajar la cuota alargando los años
Si intuyes que tus ingresos van a ser más bajos de forma duradera, alargar el plazo puede tener más sentido. Repartes el mismo capital entre más meses, así que la cuota mensual baja. Tiene dos límites que conviene conocer: pagas durante más años y, por tanto, más intereses en total; y hay un tope según tu edad, porque la mayoría de bancos quiere que la hipoteca acabe hacia los 70-75 años del titular.
Tanto la carencia como la ampliación son lo que técnicamente se llama una novación: una modificación del contrato con tu mismo banco. No suele ser gratis (puede haber una pequeña comisión y gastos de la escritura de modificación), pero es muchísimo más barato que un impago. Pide siempre el desglose de gastos antes de firmar.
Reunificar deudas: con mucha cautela
Reunificar es juntar la hipoteca con otros préstamos en uno solo. Baja la cuota global, sí, pero casi siempre alargando muchísimo el plazo y a veces con intermediarios que cobran su comisión. Suele salir caro. Trátala como último recurso ordenado si arrastras varias deudas, no como primera salida, y compárala siempre antes con una simple novación en tu banco. Si estás pensando en pedir financiación nueva estando en paro, te adelanto que es complicado y te lo explico en qué hacer si el banco te deniega la hipoteca.
El Código de Buenas Prácticas: cuando el banco está obligado a ayudarte
Todo lo anterior son acuerdos voluntarios: el banco puede decir que sí o que no. Pero existe una vía en la que, si cumples los requisitos, la entidad está obligada por ley a aplicarte unas medidas concretas. Es el Código de Buenas Prácticas, regulado en el Real Decreto-ley 6/2012 (puedes leerlo en el BOE). Es un escudo pensado para quien se ha quedado de verdad sin recursos sobre su vivienda habitual.
El «umbral de exclusión»: quién puede acogerse
No es para cualquiera. Hay que estar en lo que la ley llama umbral de exclusión, y se piden varias condiciones a la vez: que ningún miembro de la familia tenga rentas del trabajo o de actividad económica; que los ingresos de la unidad familiar no superen tres veces el IPREM anual de 14 pagas (en 2026, con el IPREM en 600 €/mes, eso son 25.200 €/año, ampliable a 4 o 5 veces en casos de discapacidad o dependencia); que la cuota supere el 50% de vuestros ingresos netos (ese listón baja al 40% si en casa hay alguien con discapacidad o en situación de dependencia); y que se haya producido una alteración grave de vuestra situación económica en los últimos cuatro años (quedarse en paro encaja aquí).
Falta un requisito más, el del precio de la vivienda, y aquí conviene afinar porque no hay un único límite. Para las medidas de reestructuración y quita, la vivienda no puede haber costado más de 300.000 €. Pero para poder pedir la dación en pago, que es la medida más drástica, la ley aprieta más: el precio de adquisición no puede superar los 250.000 €. Así que, si tu casa costó entre 250.001 y 300.000 €, puedes acceder a la reestructuración e incluso a la quita, pero no tendrías derecho a entregar la vivienda mediante dación en pago. Es un matiz que a mucha gente le pilla por sorpresa.
Reestructuración, quita, dación y alquiler social
Si entras, las medidas se aplican en escalera. Primero, reestructuración: carencia en la amortización de capital de hasta 5 años, ampliación del plazo hasta un total de 40 años desde la concesión y una rebaja del interés durante la carencia. Si eso resulta inviable, el banco puede aplicar una quita, es decir, reducir el capital pendiente. Y como último recurso, pasados 24 meses desde que pediste la reestructuración, puedes solicitar la dación en pago (recuerda: solo si la vivienda no costó más de 250.000 €): entregas la vivienda, la deuda queda saldada y encima puedes quedarte viviendo en ella como inquilino durante 2 años pagando una renta reducida (un 3% anual de la deuda). Es el alquiler social.
Un aviso importante para 2026, porque hay mucha confusión: existió otro Código de Buenas Prácticas temporal (el del RD-ley 19/2022) para la clase media afectada por la subida del euríbor, pero su plazo para pedirlo ya se cerró a finales de 2025. Salvo casos muy concretos, como los afectados por la DANA de 2024, esa puerta ya no está abierta. La que sigue plenamente vigente es la permanente, la del umbral de exclusión que acabo de explicarte.
La prestación por desempleo como colchón temporal
Mientras negocias, el paro es tu red. La prestación contributiva del SEPE se calcula sobre tu base reguladora (el promedio de tus bases de cotización de los últimos 180 días) y se cobra el 70% los primeros 180 días y el 60% a partir del día 181. Es decir, va bajando.
Y tiene techo. Aunque cobraras un buen sueldo, en 2026 la prestación no puede pasar de 1.225 €/mes si no tienes hijos, 1.400 € con un hijo y 1.575 € con dos o más. También hay un suelo (560 € sin hijos, 749 € con al menos uno). Traducido: esa cuota que antes pagabas cómodo puede volverse ahora inasumible, porque tu ingreso se ha recortado de golpe. Por eso el paro es un puente, no una solución: tiene fecha de caducidad (entre 4 y 24 meses según lo cotizado) y va menguando. Úsalo para ganar tiempo mientras renegocias, no para aplazar la conversación con el banco.
Lo que NO debes hacer si dejas de pagar
El peor plan es el silencio: dejar de pagar sin avisar y esperar a ver qué pasa. Pasa esto. Sobre las cuotas impagadas corre el interés de demora, que la ley (art. 25 de la Ley 5/2019) fija en tu interés normal más 3 puntos. Además, muchos contratos cargan una comisión por cada recibo devuelto (del orden de 30-40 €); solo es legítima si responde a una gestión real y una sola vez por impago, así que revisa cada cargo porque cobrarla en automático y repetida es reclamable.
Y al final del todo, si el impago se prolonga, está la ejecución hipotecaria. Pero el banco no puede quitarte la casa al primer resbalón. La ley (art. 24 de la Ley 5/2019) le exige, en la primera mitad de la vida del préstamo, que lo impagado equivalga al menos al 3% del capital o a 12 cuotas mensuales antes de dar por vencido todo el préstamo (en la segunda mitad sube al 7% o 15 cuotas). Es el peor escenario y el más caro, y llega tras meses de avisos. Hay margen de reacción, pero se agota.
Si te acabas de estrenar como propietario y todo esto te pilla con la hipoteca recién firmada, repasa también los conceptos básicos en la guía de la primera hipoteca en España, porque entender bien tu contrato es media batalla ganada. Y quédate con la idea de fondo: actuar pronto, por escrito y sin vergüenza. La casa se pierde por silencio, no por quedarse en paro.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pedir una carencia de capital si me quedo en paro?
Sí, puedes solicitarla, aunque el banco no está obligado a concederla fuera del Código de Buenas Prácticas: es un acuerdo voluntario (una novación). En una carencia de capital dejas de amortizar principal durante un tiempo y pagas solo los intereses, con lo que la cuota baja de forma notable. Es una buena opción para un bache temporal que esperas superar en meses. Recuerda el trade-off: durante la carencia el capital pendiente no baja, así que al terminar la cuota vuelve a subir y pagarás algo más de intereses en total. Pídelo por escrito y con el desglose de gastos.
¿Cuánto tiempo puedo estar sin pagar la hipoteca antes de que el banco actúe?
El banco no puede iniciar la ejecución al primer impago. Según el artículo 24 de la Ley 5/2019, en la primera mitad de la vida del préstamo necesita que lo impagado equivalga al menos al 3% del capital concedido o a 12 cuotas mensuales; en la segunda mitad el umbral sube al 7% o 15 cuotas. Pero no esperes a agotar ese margen: desde el primer impago corren intereses de demora (tu interés más 3 puntos) y comisiones, y la deuda crece rápido. Lo sensato es avisar al banco antes de fallar la primera cuota.
¿Quién puede acogerse al Código de Buenas Prácticas en 2026?
El Código permanente (RD-ley 6/2012) es para quien está en el llamado umbral de exclusión sobre su vivienda habitual: sin rentas del trabajo en la familia, ingresos que no superen tres veces el IPREM anual de 14 pagas (25.200 €/año en 2026, ampliable en casos de discapacidad o dependencia), una cuota que supere el 50% de los ingresos netos (el 40% si hay un miembro con discapacidad o en situación de dependencia) y una alteración económica grave reciente como quedarse en paro. Ojo con el precio de la vivienda, porque hay dos límites: para la reestructuración y la quita no puede haber costado más de 300.000 €, pero para la dación en pago el tope baja a 250.000 €. Si cumples, el banco está obligado a aplicar la reestructuración y, en su caso, quita o dación. El Código temporal para clase media del RD-ley 19/2022 ya no se puede solicitar con carácter general en 2026.
¿La prestación por desempleo es suficiente para pagar la hipoteca?
Depende de tu cuota, pero conviene no confiarse. La prestación contributiva paga el 70% de tu base reguladora los primeros 180 días y baja al 60% a partir del día 181, y además tiene un tope máximo: en 2026, 1.225 €/mes sin hijos, 1.400 € con un hijo y 1.575 € con dos o más. Aunque cobraras un buen sueldo, tu ingreso se recorta de golpe, y encima el paro dura como mucho 24 meses. Sirve como colchón temporal mientras negocias con el banco, no como solución definitiva. Por eso lo prioritario es renegociar la hipoteca cuanto antes.
