Te imaginas la escena. Un apartamento a diez minutos de la playa, o ese pisito pequeño en el centro que podrías alquilar y que «casi se paga solo». Echas cuentas con la cabeza puesta en tu primera hipoteca, cuando el banco te financió el 80% y solo tuviste que rascarte el bolsillo para la entrada y los gastos. Y con esa misma calculadora mental vas a pedir la segunda.
Entonces llega la sorpresa. El del banco te sonríe, mira los papeles y te suelta que ahí solo pueden llegar al 65%, o al 70% con suerte. De golpe, la entrada que tenías presupuestada se queda corta por veinte o treinta mil euros. La casa de tus sueños sigue costando lo mismo; lo que ha cambiado es cuánto tienes que poner tú.
Te cuento por qué pasa esto, qué te va a pedir el banco distinto a la primera vez y, sobre todo, la parte que casi nadie te avisa: los impuestos que aparecen solo por tener una segunda vivienda a tu nombre.
El banco financia menos, y esto lo cambia todo
En una vivienda habitual lo normal es que el banco te preste hasta el 80% del valor. En una segunda vivienda baja bastante: suele rondar el 60-75%, y depende mucho del banco y de tu perfil. No es una cifra que marque ninguna ley ni el Banco de España; es la práctica del mercado. La lógica es fría pero entendible: si un día vienen mal dadas, tú vas a defender con uñas y dientes la casa donde vives, no la de la playa. El banco lo sabe y se cubre prestando menos.
Un detalle importante: ese porcentaje no se aplica sobre lo que pagas, sino sobre el menor de dos cifras, el precio de compraventa o el valor de tasación. Si el tasador valora la casa por debajo de lo que has acordado con el vendedor, el hueco que tienes que cubrir con tus ahorros se agranda todavía más, porque partes de un porcentaje ya bajo. En zonas de costa o pueblos con precios inflados por la demanda de verano pasa más de lo que crees. Si quieres profundizar en ese riesgo, lo desarrollo en qué hacer si la tasación sale por debajo del precio de compra.
Cuánta entrada vas a tener que poner de verdad
Aquí es donde conviene sentarse con calma. Como el banco financia menos, la entrada sube, pero es que además hay que sumar los gastos de compra, que en una segunda vivienda salen enteros de tu bolsillo porque el banco no suele incluirlos en el préstamo. Hablo del impuesto (ITP si es de segunda mano, o IVA más AJD si es obra nueva), la notaría, el registro y la gestoría. Todo junto suele moverse en un 10-12% del precio, aunque el ITP es autonómico y varía según tu comunidad, así que no es igual comprar en Madrid que en la Comunidad Valenciana.
Te lo pongo con números para que se vea de un vistazo.
Ejemplo: una segunda vivienda de 150.000 €.
El banco te financia el 65% = 97.500 €.
Tienes que poner de entrada: 150.000 − 97.500 = 52.500 €.
Más los gastos de compra (impuesto + notaría + registro), en torno al 10-12% = 15.000 a 18.000 €.
Total que sale de tu bolsillo: unos 68.000 a 70.000 €.
En una primera vivienda al 80%, para esa misma casa habrías puesto bastante menos. El 65% es solo un ejemplo: según el banco y tu perfil puede ir del 60% al 75%, y los gastos dependen de tu comunidad autónoma.
Si vienes de la primera compra y quieres refrescar cómo se reparten esos gastos y la entrada, en la guía de la primera hipoteca en España lo tienes desglosado. Compararlo con lo que acabas de leer te deja ver de golpe la diferencia.
Por qué el banco mira tus dos cuotas juntas
Este es el punto que pilla a más gente. Cuando pides la segunda hipoteca, el banco no mira solo la cuota nueva. Suma la que ya pagas por la primera vivienda, la nueva, y cualquier otro préstamo que tengas (el coche, un personal). Con ese total calcula tu ratio de endeudamiento, que es simplemente qué parte de tus ingresos se va cada mes en pagar deudas.
El Banco de España, en su portal Cliente Bancario, recomienda que ese conjunto de deudas no se coma más del 35% de tus ingresos netos mensuales. Es una recomendación de prudencia, no un límite obligatorio, y algún banco estira hasta el 40% con clientes muy solventes. Pero la idea de fondo se cumple casi siempre: mucha gente que «cabría» de sobra para una hipoteca, no cabe para dos.
Un ejemplo rápido. Ganas 3.000 € netos al mes. El 35% son 1.050 € de tope para todas tus deudas. Si ya pagas 600 € por la hipoteca de tu casa, te quedan unos 450 € de margen para la cuota de la segunda. Si la nueva cuota se te va a 550 o 600, el banco te va a decir que no, aunque a ti te parezca que llegas. Por eso conviene hacer esta cuenta en casa antes de ilusionarte con una vivienda concreta.
Poner tu primera casa como garantía: cuándo compensa
Hay una salida si tienes poco ahorrado pero tu vivienda habitual ya está pagada o casi. Puedes ofrecerla como garantía adicional. Al aportar una segunda garantía, el banco reduce su riesgo y puede financiar un porcentaje mayor de la nueva vivienda, acercándose al 80-100% de la compra en algunos casos. Sobre el papel suena redondo: casi no pones entrada.
Pero para en seco y léelo dos veces. Estás vinculando tu casa de siempre a la operación. Si un día dejas de pagar, el banco puede ir a por las dos viviendas, incluida aquella en la que vives. No es lo mismo arriesgar un apartamento de recreo que arriesgar tu hogar. Es una opción legítima y a veces la única viable, pero solo si tienes los ingresos muy asegurados y entiendes bien lo que estás poniendo en juego. Súmale la tasación de la primera vivienda (unos 250-600 €) y algo más de notaría.
Plazo más corto y, a veces, un tipo un poco más alto
Dos matices que también notarás. El plazo máximo suele ser algo más corto que en la vivienda habitual, y en ocasiones el tipo de interés sale un pelín por encima. De nuevo, es práctica comercial, no una norma, y varía según el banco. Ojo con una cosa: si el plazo es más corto, la cuota mensual sube, así que no compares solo el tipo de interés entre ofertas, compara también el plazo real que te dan.
Y como siempre, tendrás que decidir entre tipo fijo y variable. La reflexión es la misma que en la primera hipoteca, pero con la cabeza puesta en que aquí no es tu vivienda principal; lo repaso con calma en hipoteca fija o variable en 2026 según tu perfil.
Los impuestos que casi nadie te cuenta
Aquí viene la parte que más sorpresas da, porque mucha gente da por hecho que «la hipoteca desgrava» y en una segunda vivienda no es así.
Lo primero: no hay deducción por vivienda habitual. Esa deducción estatal por comprar tu casa se suprimió para las viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de 2013, y en cualquier caso solo aplicaba a la vivienda habitual, nunca a una segunda. Los intereses de esta hipoteca no te desgravan en el IRPF por el hecho de tenerla.
Lo segundo, y esto suele sentar peor: si la vivienda está a tu disposición y no la alquilas (vacía o para tus escapadas), Hacienda te imputa una renta inmobiliaria. Es decir, tributas por una renta ficticia aunque no ingreses ni un euro. Se aplica el 2% del valor catastral con carácter general, o el 1,1% si ese valor catastral se revisó y entró en vigor a partir de 2012 (a grandes rasgos, en los últimos diez años). El valor catastral es el que aparece en tu recibo del IBI, no lo que te costó la casa.
Un ejemplo para que se entienda: una casa con valor catastral de 60.000 € al 1,1% son 660 € que se suman a tu base del IRPF cada año, y sobre esa renta imputada no puedes deducir ningún gasto. No es una fortuna, pero es un coste anual fijo, para siempre, solo por tenerla. Conviene meterlo en la cuenta desde el principio.
Y si la vas a alquilar, ¿cómo tributa?
Si la pones en alquiler, la cosa cambia. Declaras lo que se llama rendimiento del capital inmobiliario: los ingresos del alquiler menos los gastos deducibles (intereses de la hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones, amortización). Sobre ese rendimiento neto, si es positivo, existe una reducción importante.
Pero aquí hay una trampa muy común. Esa reducción (del 50% con carácter general para los contratos de alquiler firmados desde el 1 de enero de 2024, y del 60% para los firmados antes de esa fecha, con porcentajes mejorados de hasta el 90% en zonas tensionadas) solo se aplica cuando alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino. El caso típico de segunda residencia (la casa de la playa que alquilas por semanas en verano o como piso turístico) no da derecho a esa reducción. Ahí tributas por el rendimiento íntegro. Aplicar la reducción en un alquiler vacacional es un error que, si Hacienda lo detecta, acaba en una regularización con recargo. Mejor tenerlo claro desde el minuto uno.
La cuenta que deberías hacer antes de enamorarte de una casa
Comprar una segunda vivienda es una buena decisión para mucha gente, pero conviene entrar con los ojos abiertos. Antes de ir a ver pisos, siéntate y calcula tres cosas: cuánto puedes poner de entrada más gastos (contando con que el banco financia menos), si la suma de tus dos cuotas cabe en ese 35% de tus ingresos, y qué te va a costar en impuestos cada año, la alquiles o no. Si esas tres cuentas te salen, adelante con ilusión. Y si no salen del todo, mejor saberlo ahora que a mitad de la compra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta entrada necesito para una segunda vivienda en 2026?
Cuenta con aportar en torno al 35-50% del precio entre entrada y gastos. El banco suele financiar solo el 60-75% del valor (frente al 80% de la vivienda habitual), así que tienes que cubrir el resto más los gastos de compra, que rondan el 10-12% y salen de tu bolsillo. En una casa de 150.000 € hablamos de unos 68.000 a 70.000 € en total, cerca del 45% del precio.
¿Puedo tener dos hipotecas a la vez?
Sí, siempre que la suma de las dos cuotas (la de tu vivienda habitual más la nueva) no supere en torno al 35% de tus ingresos netos mensuales, que es lo que recomienda el Banco de España. Algunos bancos llegan al 40% con perfiles muy solventes. La clave es que cuentan ambas cuotas juntas, no solo la nueva.
¿Qué impuestos pago por una segunda vivienda si no la alquilo?
No hay deducción por vivienda habitual, así que la hipoteca no te desgrava. Y aunque la tengas vacía, Hacienda te imputa una renta inmobiliaria en el IRPF: el 2% del valor catastral con carácter general, o el 1,1% si ese valor se revisó y entró en vigor en los últimos diez años (desde 2012). Sobre esa renta imputada no puedes deducir ningún gasto.
¿Puedo poner mi primera casa como garantía para pagar menos entrada?
Sí. Si tu vivienda habitual está pagada o casi, puedes ofrecerla como garantía adicional y el banco puede financiar un porcentaje mayor de la segunda, a veces acercándose al 80-100%. El riesgo es serio: si dejas de pagar, el banco puede ejecutar las dos viviendas, incluida tu casa. Úsalo solo con ingresos muy asegurados.
