Heredar es de esas cosas que te dejan el ánimo partido en dos. Por un lado te llega algo —dinero, o la casa de toda la vida— que puede cambiarte el año. Por otro, ese algo viene porque falta alguien, y no hay cifra que arregle eso. Yo me he sentado con gente en esa mezcla rara de alivio y pena, y casi siempre aparece la misma frase a los cinco minutos: «lo que quiero es quitarme la hipoteca de encima con esto, y que Hacienda no me clave».
Esa segunda parte es la que hoy me importa. Porque hay varias formas de acabar pagando de más al cancelar una hipoteca con una herencia, y casi todas se pueden evitar si sabes dónde mirar. El problema es que nadie te lo cuenta seguido: el banco te explica su trocito, el notario el suyo, y tú quedas en medio pensando que esto es más caro y más lío de lo que en realidad es. Vamos a ponerlo en orden.
Cancelar la hipoteca no es una sola cosa (y ahí empieza el lío)
Lo primero que hay que separar, porque se confunde constantemente, son dos cosas que suenan igual pero cuestan muy distinto:
La cancelación económica es terminar de pagar la deuda. La cancelación registral es borrar la hipoteca del Registro de la Propiedad. No son lo mismo, y ahí se cuela mucho gasto innecesario.
Cuando das el último pago, tu deuda con el banco queda a cero. Eso es la cancelación económica y no te cuesta nada extra: has terminado de pagar, punto. Pero en el Registro de la Propiedad tu casa sigue apareciendo «con una hipoteca» como carga, aunque ya no debas ni un euro. Para que eso desaparezca del papel hace falta otra gestión: una escritura de cancelación ante notario que luego se inscribe en el Registro. Eso es la cancelación registral, y esa sí cuesta dinero.
¿Cuánto? En 2026 se mueve más o menos entre 400 y 1.000 euros, según el importe de tu hipoteca y de quién haga el trámite. Y aquí viene el primer respiro: la cancelación registral no es obligatoria por ley. Si no vas a vender la casa ni a pedir otra hipoteca sobre ella en un tiempo, puedes posponerla sin problema (de hecho, esa carga acaba caducando sola, pero hablamos de plazos muy largos, unos veinte años desde el vencimiento del préstamo según la Ley Hipotecaria, así que no cuentes con ello si vas a mover la casa antes). Se vuelve imprescindible cuando quieres vender o volver a hipotecar: ahí el comprador o el banco nuevo te van a exigir que el Registro esté limpio.
Guárdate esto, porque más abajo te cuento cómo bajar esa factura de la registral bastante, que es donde los bancos suelen inflarla.
Si heredas una vivienda CON hipoteca: la deuda juega a tu favor en Sucesiones
Aquí está una de las cosas que más tranquiliza a la gente cuando se la explico, porque llegan pensando que van a tributar por el valor entero de la casa. Y no.
Sí: la deuda pendiente del préstamo se resta de lo que tributas en el Impuesto de Sucesiones. Si heredas una vivienda que todavía tiene hipoteca a medio pagar, esa parte pendiente no la heredas «gratis»: la asumes tú, y por eso la ley deja restarla. Ojo con una precisión que a mí me gusta hacer bien: técnicamente no se resta «la hipoteca» como carga (la Ley del Impuesto de Sucesiones, la 29/1987, dice en su artículo 12 que las hipotecas no reducen el valor del bien), sino la deuda pendiente del préstamo como deuda que dejó la persona fallecida (artículo 13 de esa misma ley). El resultado en tu bolsillo es el mismo: tributas por menos. Pero el matiz importa para hacerlo bien.
Y hay un requisito que no te puedes saltar: para que Hacienda te admita esa resta, necesitas pedirle al banco el certificado de deuda pendiente a la fecha del fallecimiento. Es un papel que acredita cuánto quedaba por pagar ese día. Sin él, Hacienda no te deja descontar nada. Pídelo cuanto antes, que a veces tardan.
Un ejemplo con números redondos
Heredas la vivienda de tus padres, valorada en 200.000 €. Sobre ella queda un préstamo hipotecario pendiente de 60.000 €, que acreditas con el certificado del banco.
200.000 € (valor) − 60.000 € (deuda pendiente) = 140.000 €
Entras en el Impuesto de Sucesiones por 140.000 €, no por los 200.000. Sobre esa cantidad se aplican después las reducciones y bonificaciones de tu comunidad autónoma.
Y ahora el aviso grande, en negrita porque me da rabia que la gente no lo sepa: el Impuesto de Sucesiones cambia una barbaridad según la comunidad autónoma. No es un detalle menor, es la diferencia entre pagar 150 euros o varios miles por la misma herencia.
Manda dónde estaba empadronada la persona fallecida, no dónde vivas tú. En Madrid, Andalucía, Valencia o Canarias, un hijo o un cónyuge que hereda tiene bonificaciones del 99 % (Canarias llega al 99,9 %): sobre esos 140.000 € del ejemplo acabaría pagando una miseria. En otras comunidades, esa misma herencia puede salir por decenas de miles de euros. Mismo caso, factura radicalmente distinta. Así que antes de asustarte con una cifra, mira qué comunidad te toca.
Y no te olvides de un impuesto que suele pillar por sorpresa: la plusvalía municipal, que grava lo que subió el suelo urbano desde que tus padres compraron hasta el fallecimiento. La pagas al ayuntamiento, tienes seis meses (prorrogables otros seis), y si la vivienda era la habitual del fallecido muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95 % para hijos, cónyuge o padres. Digo «hasta» y «muchos» a propósito: cada ayuntamiento decide su porcentaje, así que consulta la ordenanza de tu municipio antes de dar por hecho nada.
Si heredas DINERO y amortizas tu propia hipoteca: cuidado con estas comisiones
Otro escenario distinto: no heredas una casa, heredas dinero, y quieres usarlo para amortizar tu propia hipoteca. Aquí la buena noticia es que las comisiones por hacerlo están topadas por ley, y suelen ser mucho más bajas de lo que la gente teme. Pero depende de una fecha: cuándo firmaste tu hipoteca.
Si firmaste desde el 16 de junio de 2019, te aplica la Ley 5/2019 (la de contratos de crédito inmobiliario, LCCI). Y sus topes son bajos:
- Hipoteca variable: el banco solo puede pactar una de dos opciones, un máximo del 0,25 % del capital que amortices si lo haces en los 3 primeros años, o del 0,15 % si es en los 5 primeros. Pasado ese plazo, cero.
- Hipoteca fija: máximo 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de ahí.
Y hay una condición que casi nadie conoce y que juega a tu favor: el banco solo puede cobrarte esa comisión si de verdad pierde dinero con tu amortización, y nunca más de lo que pierde. Si no hay pérdida financiera para él, no puede cobrarte comisión aunque el porcentaje tope se lo permitiera. Con los tipos de estos últimos años, en muchos casos esa pérdida no existe.
Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, entonces te rige la normativa antigua (la Ley 41/2007), con la llamada «comisión por desistimiento»: hasta el 0,5 % del capital en los 5 primeros años y el 0,25 % después. Fíjate que es justo el doble que con la ley nueva. Por eso lo primero es mirar la fecha de tu escritura: te dice qué topes te tocan.
Un ejemplo para que se vea: amortizas 60.000 € heredados en una hipoteca variable, y lo haces dentro de los tres primeros años, que es cuando aplica el tope del 0,25 %. Máximo 60.000 × 0,25 % = 150 € (y solo si el banco acredita pérdida). Pasado ese plazo, según lo que hubieras pactado, ese tope baja al 0,15 % (hasta el quinto año) o directamente a cero. Esa misma amortización en una hipoteca de antes de junio de 2019 podría irse a 60.000 × 0,5 % = 300 €. Nada dramático en ninguno de los casos, pero conviene saberlo para que no te cuelen un número mayor.
Cuando amortices, el banco te preguntará si quieres reducir cuota (pagas menos cada mes, mismos años) o reducir plazo (misma cuota, terminas antes). Como norma, reducir plazo te ahorra más intereses, porque el préstamo genera intereses durante menos tiempo. Reducir cuota interesa si necesitas aire en el mes a mes.
Pero hay una excepción que casi nadie te va a contar y que puede valer dinero de verdad: si tu hipoteca es anterior al 1 de enero de 2013, es muy probable que tengas derecho a la deducción por vivienda habitual en el IRPF. Es un régimen que ya no existe para hipotecas nuevas, pero quien lo tenía lo conserva. Te deja deducir el 15 % de lo que aportas al año a la vivienda, con un máximo de 9.040 € aportados, o sea hasta 1.356 € de ahorro fiscal al año. Y aquí hay un matiz que conviene entender bien para no hacerte ilusiones de más: esos 9.040 € son el total que aportas en el año a esa hipoteca, y ahí ya cuentan las cuotas normales que pagas cada mes (el capital y los intereses de tus recibos habituales). Es decir, el hueco que te queda para que una amortización extra te desgrave es 9.040 € menos lo que ya pones con las cuotas ordinarias. Si tus cuotas anuales son bajas, tendrás sitio para meter amortización y llegar al tope; si ya rozas los 9.040 € solo con los recibos del año, amortizar de más no te suma ni un euro de deducción. Por eso, cuando sí hay hueco, a veces conviene repartir la amortización en varios años en lugar de soltarla toda de golpe, y reducir cuota en vez de plazo, para no «quemar» la deducción de una sentada. Y ojo con algo que dobla la cuenta en pareja: ese límite de 9.040 € es por persona que declara, así que si la hipoteca la tenéis a nombre de los dos, cada uno aplica el suyo.
Y si dudas entre amortizar o invertir la herencia, la regla corta es esta: compara el interés que pagas por tu hipoteca con lo que ganarías, ya neto de impuestos y sin jugártela, en la alternativa. Amortizar es un ahorro seguro y libre de impuestos; nadie te grava por dejar de pagar intereses. Si tu hipoteca ronda el 3-4 % y lo seguro apenas te da eso, amortizar suele ganar.
Los gastos de cancelar que puedes ahorrarte
Volvemos a la cancelación registral, la de borrar la hipoteca del Registro, porque es donde más gente paga de más sin darse cuenta.
Lo primero, y apúntatelo bien: la escritura de cancelación de una hipoteca está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El AJD es el impuesto que se paga por firmar ciertos documentos ante notario, y para la cancelación de hipoteca la ley lo pone a cero (artículo 45.I.B.18 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD). O sea: por este concepto pagas 0 €. Si alguien te pasa una factura con AJD por cancelar la hipoteca, te está cobrando de más. Un matiz que sí conviene saber: aunque no se paga nada, por regla general hay que presentar igualmente la autoliquidación del impuesto (el modelo 600) como trámite formal; algunas comunidades son más flexibles, pero cuenta con presentarlo. Pagar, eso sí, no se paga.
El resto de gastos de la registral son reales, pero desglosables:
- Notaría: unos 450 € de media (va por arancel, según el importe de tu hipoteca; en préstamos pequeños puede bajar bastante).
- Registro de la Propiedad: en torno a 250 € de media.
- Gestoría: unos 300 €… y este es el gasto que puedes ahorrarte, porque el trámite lo puedes llevar tú mismo.
Aquí está el detalle que los bancos no subrayan. Cuando terminas de pagar, muchos te «ofrecen» que su gestoría se encargue de la cancelación registral, y te pasan una minuta redondeada hacia arriba, con la gestoría incluida como si fuera obligatoria. No lo es. La escritura de cancelación la puedes pedir tú al banco (te la tienen que dar sin cobrarte por ella), llevarla al notario y luego al Registro. Haciéndolo tú te ahorras esos ~300 € de gestoría y te plantas en unos 700 € en vez de rondar los 1.000. No es una fortuna, pero es tu dinero.
Si todo esto te suena a chino y es tu primer contacto con el mundo hipotecario, en la guía para tu primera hipoteca en España te explico de cero los conceptos que aquí doy por sabidos. Y si la herencia se cruza con una separación (un piso a medias, una hipoteca compartida), échale un ojo a cómo cambiar el titular de la hipoteca tras un divorcio sin pagar de más, porque ahí hay otro impuesto que conviene esquivar bien.
Al final, quitarte la hipoteca con una herencia no tiene por qué salirte caro. Pide el certificado de deuda pendiente, mira en qué comunidad tributas, revisa la fecha de tu hipoteca antes de amortizar y no pagues AJD por cancelar. Con eso ya vas por delante de casi todo el mundo. Y date permiso para hacerlo con calma: el dinero de una herencia no corre, y las decisiones tomadas con prisa en mitad de un duelo casi nunca son las mejores.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar impuestos si uso una herencia para cancelar mi hipoteca?
El acto de amortizar o cancelar la hipoteca en sí no genera un impuesto: no pagas nada a Hacienda por dejar de deber al banco, y la escritura de cancelación está exenta de AJD. Lo que sí tributa es recibir la herencia (Impuesto de Sucesiones y, si heredas un inmueble, la plusvalía municipal), independientemente de que luego uses ese dinero para la hipoteca. Es decir: pagas por heredar, no por cancelar.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad?
En 2026, la cancelación registral suele costar entre 400 y 1.000 €: en torno a 450 € de notaría, unos 250 € de Registro y unos 300 € de gestoría. El impuesto AJD es 0 € por estar exento. Si haces tú el trámite en lugar de la gestoría del banco, te ahorras esos ~300 € y te quedas alrededor de 700 €.
¿La deuda de la hipoteca reduce lo que pago en el Impuesto de Sucesiones?
Sí. Si heredas una vivienda con préstamo hipotecario a medio pagar, la deuda pendiente se resta del valor a la hora de tributar: heredas una casa de 200.000 € con 60.000 € pendientes y entras en el impuesto por 140.000 €, no por 200.000. El requisito imprescindible es pedir al banco el certificado de deuda pendiente a la fecha del fallecimiento; sin ese documento, Hacienda no admite la resta.
¿Es obligatorio hacer la cancelación registral si ya terminé de pagar?
No, no es obligatoria por ley. Al pagar el último recibo tu deuda queda saldada aunque el Registro siga mostrando la hipoteca como carga, y esa carga acaba caducando sola, aunque hablamos de plazos muy largos (unos veinte años desde el vencimiento del préstamo, según la Ley Hipotecaria). Puedes posponer la cancelación registral si no vas a vender ni volver a hipotecar la vivienda pronto. Se vuelve imprescindible justo cuando quieres venderla o pedir una hipoteca nueva sobre ella.
