Los términos de las hipotecas suenan a chino a propósito. Aquí los tienes explicados en cristiano, con ejemplos. Si echas de menos alguno, escríbeme y lo añado.
TIN (Tipo de Interés Nominal)
El interés «a secas» que te cobra el banco por prestarte el dinero, sin contar comisiones ni gastos. Sirve para calcular la cuota, pero no refleja el coste real del préstamo. Para eso mira la TAE.
TAE (Tasa Anual Equivalente)
El interés real de la hipoteca una vez metes comisiones y algunos gastos. Es el número honesto para comparar ofertas: entre dos hipotecas, la de menor TAE suele salir más barata aunque el TIN parezca igual.
Euríbor
El tipo de interés al que se prestan dinero los bancos entre ellos. Es la referencia de casi todas las hipotecas variables en España: tu cuota sube o baja según cómo se mueva. Se revisa cada 6 o 12 meses.
Diferencial
El porcentaje fijo que el banco suma al Euríbor en una hipoteca variable. Si tu hipoteca es «Euríbor + 0,90%», ese 0,90% es el diferencial, y no cambia en toda la vida del préstamo.
Hipoteca fija
Pagas el mismo tipo de interés (y la misma cuota) durante todo el préstamo, pase lo que pase con el Euríbor. Ganas tranquilidad a cambio de un tipo de salida algo más alto.
Hipoteca variable
El interés se calcula como Euríbor + diferencial y se revisa periódicamente. Si el Euríbor baja, pagas menos; si sube, pagas más. Más barata al principio, pero con incertidumbre.
Hipoteca mixta
Un híbrido: los primeros años pagas tipo fijo y el resto, variable. Suele usarse para tener cuota estable al principio, cuando más apretado vas.
Capital
El dinero que te presta el banco (el préstamo en sí, sin intereses). Cada cuota que pagas se reparte entre devolver capital y pagar intereses.
Amortización
Devolver el dinero prestado. «Amortizar» es ir pagando capital. La amortización anticipada es adelantar dinero para deber menos y ahorrarte intereses futuros.
Cuota
Lo que pagas cada mes. Se compone de una parte de capital y otra de intereses. Al principio pagas sobre todo intereses; con los años, más capital.
Plazo
El tiempo que tienes para devolver la hipoteca (por ejemplo, 25 o 30 años). A más plazo, cuota más baja pero más intereses en total.
Tasación
La valoración oficial de la vivienda que hace un tasador homologado. El banco presta un porcentaje sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación, así que si tasa bajo, tienes que poner más dinero.
LTV (loan to value)
La proporción entre lo que te presta el banco y el valor de la casa. Con un LTV del 80% te financian el 80% y tú pones el 20% restante de entrada. Cuanto más bajo, mejores condiciones te dan.
Entrada
El dinero que pones tú de tu bolsillo. Lo habitual es el 20% del valor de la vivienda más un 10-12% extra para impuestos y gastos.
Comisión de apertura
Un porcentaje que algunos bancos cobran por conceder la hipoteca. Es negociable: muchas entidades la quitan si insistes o si comparas.
Subrogación
Cambiar tu hipoteca de banco (subrogación de acreedor) para mejorar las condiciones, o cambiar de titular (subrogación de deudor). El banco nuevo «te compra» la hipoteca al viejo.
Novación
Modificar las condiciones de tu hipoteca con tu propio banco sin cambiar de entidad: por ejemplo, pasar de variable a fija, ampliar el plazo o quitar a un titular.
Carencia
Un periodo en el que pagas solo intereses (o casi nada) y no devuelves capital. Da aire en un momento difícil, pero alarga la deuda y encarece el total.
Vinculaciones (o bonificaciones)
Productos que el banco te pide contratar (nómina, seguros, tarjetas) a cambio de bajarte el tipo de interés. Ojo: a veces esos seguros cuestan más de lo que te ahorras.
FEIN
La Ficha Europea de Información Normalizada: el documento oficial con todas las condiciones de tu hipoteca. El banco debe entregártela al menos 10 días antes de firmar, y es vinculante.
Aval
Una garantía extra. El avalista se compromete a pagar la hipoteca con su propio patrimonio si el titular no puede. Es una responsabilidad muy seria, no un simple favor.
Extinción de condominio
Cuando una vivienda es de varias personas (por herencia o divorcio) y uno se queda con la parte de los demás. Bien hecha, tributa mucho menos que una compraventa normal.
Ejecución hipotecaria
El proceso judicial por el que el banco puede quedarse con la vivienda si dejas de pagar de forma continuada. Antes de llegar ahí casi siempre hay margen para negociar.
IRPH
Otro índice de referencia para hipotecas variables, alternativo al Euríbor. Ha sido muy polémico y objeto de muchas reclamaciones por falta de transparencia.
¿Quieres hacer números? Usa la calculadora de hipoteca.
