Te llega una oferta buena por el piso. Del bueno, del que no esperabas que llegara tan pronto. Y justo cuando estás a punto de decir que sí, te frena un pensamiento: «Espera, si todavía me quedan doce años de hipoteca… ¿yo puedo vender esto o estoy atada al banco?». Es una de las dudas que más me escribís, y la respuesta corta te va a gustar: sí, puedes vender. Se hace todos los días. La mayoría de los pisos que se venden ahora mismo en España todavía arrastran una hipoteca por pagar.
Lo que pasa es que nadie te explica cómo se hace, y ahí es donde aparece el miedo. Así que vamos a verlo con calma, con euros de verdad y sin letra pequeña escondida.
¿Puedes vender tu casa si aún debes hipoteca? Sí, y te digo por qué
La hipoteca no es una cadena que te ate a la vivienda: es una carga que pesa sobre la finca. En cristiano, significa que la casa responde de la deuda, pero tú sigues siendo la dueña y puedes venderla cuando quieras. No necesitas terminar de pagar antes de poner el cartel.
La clave es que, cuando vendes, esa deuda tiene que quedar saldada para que el comprador reciba la vivienda «libre de cargas» (sin nada pendiente que le pueda dar problemas). Y para eso hay dos caminos. Te los cuento por orden, del más habitual al menos frecuente.
Opción 1: cancelar la hipoteca el mismo día de la firma
Esta es la vía normal, la que se usa en la inmensa mayoría de las ventas. Suena raro, pero es sencillísimo: el dinero del comprador paga tu hipoteca en el mismo acto.
El día de la firma en la notaría, del precio que entrega el comprador se saca la parte justa para saldar lo que le debes al banco (normalmente con un cheque bancario a nombre de tu entidad), y el resto se queda para ti. Todo en el mismo momento, delante del notario. El banco da la carta de pago, se firma la escritura de cancelación y la finca queda limpia.
Para que esto salga redondo hay un paso que no puedes saltarte: pedir con unos días de antelación el certificado de deuda pendiente (a veces lo llaman «deuda a fecha» o certificado de saldo para cancelación). Es el papel donde el banco te dice el importe exacto que hay que pagar ese día, al céntimo. Sin ese número, la notaría no puede cuadrar la operación.
Ojo con un detalle que mucha gente olvida: pagar la deuda no borra la hipoteca del Registro de la Propiedad de forma automática. Hay que hacer después la cancelación registral, que es inscribir que ya no debes nada para que la carga desaparezca oficialmente. Es un trámite posterior, con su propio coste, y te lo explico igual que se lo explico a quien hereda una casa con hipoteca en la guía para cancelar la hipoteca de una herencia sin pagar de más, porque el papeleo del Registro funciona igual en los dos casos.
Opción 2: que el comprador se subrogue tu hipoteca
La segunda vía es la subrogación de deudor: el comprador se queda tu hipoteca, con tus mismas condiciones (tu tipo de interés, tu plazo, tu cuota). En vez de cancelarla, cambia el titular.
¿Cuándo interesa esto? Cuando tienes un tipo muy bueno. Si firmaste una fija baja antes de 2022, por ejemplo, esa hipoteca vale oro y puede ser un argumento de venta para el comprador. Aquí tienes el detalle de cuándo conviene una subrogación y cuánto puedes ahorrar.
Pero hay un pero grande: el banco no está obligado a aceptar al nuevo deudor. La entidad estudia la solvencia del comprador casi como si le diera un préstamo nuevo, y puede negarse o pedir cambiar condiciones. De hecho, muchos bancos prefieren que canceles y darle una hipoteca nueva al comprador. Y para que tú quedes libre del todo de la deuda hace falta que estén de acuerdo las tres partes: tú, el comprador y el banco. Por eso, aunque es una opción real y a veces muy rentable, no puedes darla por hecha.
¿Y si debes menos (o más) de lo que vale tu piso?
Aquí está la pregunta que de verdad te quita el sueño. Depende de cómo vaya la cuenta:
- Debes menos que el precio de venta. Es lo normal. Se paga al banco lo que le debes y el resto es para ti. Cobras la diferencia.
- Debes más de lo que te pagan. Pasa con hipotecas antiguas muy altas o en zonas donde bajó el precio. El banco no libera la finca hasta cobrar el 100%, así que tienes que poner tú de tu bolsillo la diferencia para poder cancelar. Si no puedes, toca negociar con el banco o buscar un comprador que se subrogue.
Ejemplo con números: vendes tu piso por 200.000 € y todavía debes 80.000 € al banco. El día de la firma, de los 200.000 que paga el comprador, 80.000 van directos al banco para cancelar la hipoteca y 120.000 son para ti. Eso sí, esos 120.000 son antes de gastos e impuestos: hay que descontar la posible comisión por amortización anticipada, la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF. El neto real que te llevas a casa es bastante menor que «precio menos deuda».
Cuánto te va a costar: comisión y cancelación registral
Vender con hipoteca tiene dos costes propios que conviene tener en la cabeza antes de hacer cuentas alegres.
La comisión por amortización anticipada. Es lo que te puede cobrar el banco por pagarle antes de tiempo, y está limitada por ley (la Ley 5/2019, artículo 23). Los topes son:
- Hipoteca variable: como máximo el 0,25 % del capital durante los 3 primeros años, o el 0,15 % durante los 5 primeros años (el banco pacta una de las dos opciones al firmar). Pasado ese plazo, 0 €.
- Hipoteca fija: como máximo el 2 % durante los 10 primeros años y el 1,5 % a partir de ahí.
Y hay dos matices que juegan a tu favor. Uno: son topes máximos, no una tarifa fija. Dos: el banco solo puede cobrarte si de verdad pierde dinero con la cancelación. Si los tipos han subido desde que firmaste, muchas veces la entidad no tiene pérdida y no te cobra nada, aunque estés dentro del plazo. En el ejemplo de antes, cancelar 80.000 € de una variable en el año dos serían, como muchísimo, 200 € (el 0,25 %). A menudo, cero.
La cancelación registral. Es el trámite de borrar la hipoteca del Registro. Buena noticia: la escritura de cancelación está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, así que ese impuesto es 0 €. Lo que sí tiene coste son los aranceles de notaría y Registro, y una gestoría si la usas. En conjunto suele moverse en torno a varios cientos de euros (cifra de mercado orientativa, no un arancel oficial cerrado), y tarda unas dos a seis semanas.
Los impuestos que no debes olvidar
Aquí es donde el neto de la venta se recorta de verdad, y donde más sustos me cuentan. Al vender hay dos impuestos, y los paga el vendedor:
La plusvalía municipal (IIVTNU). Grava el aumento de valor del suelo urbano durante los años que fuiste propietaria, y la cobra tu ayuntamiento. Desde la reforma de 2021 puedes elegir el método que te salga más barato: el objetivo (un coeficiente sobre el valor catastral del suelo) o el real (tu ganancia efectiva). Tienes 30 días hábiles desde la firma para liquidarla. Y ojo: si vendes con pérdida, es decir, por igual o menos de lo que compraste, no se paga, pero tienes que declararlo y acreditarlo con las escrituras.
La ganancia patrimonial en el IRPF. Es la diferencia entre lo que te dan al vender (menos gastos) y lo que te costó comprar en su día (más los gastos e impuestos de aquella compra y las mejoras). Esa ganancia tributa en la base del ahorro, con estos tramos en 2026: 19 % hasta 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 €, 23 % de 50.000 a 200.000 €, 27 % de 200.000 a 300.000 € y 30 % a partir de 300.000 €. Un apunte por si acaso: estos tramos son los del territorio común; si tributas en el País Vasco o en Navarra, que tienen su propia hacienda foral, la escala del ahorro es algo distinta y conviene mirar la de tu diputación o comunidad.
Y dos salvavidas importantes, siempre que sea tu vivienda habitual: si reinviertes en otra vivienda habitual, en un plazo de 2 años, el importe que has obtenido con la venta, la ganancia queda exenta (proporcional si reinviertes solo una parte); y si tienes 65 años o más, la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir. Aquí hay un matiz que importa mucho justo en tu caso: cuando vendes con hipoteca pendiente, Hacienda entiende que ese «importe obtenido» que tienes que reinvertir es lo que te queda después de descontar la parte que se ha ido a saldar el préstamo, no el precio total de venta (es el criterio de la Dirección General de Tributos). Y un aviso que me duele repetir pero es necesario: estas exenciones son solo del IRPF. La plusvalía municipal se paga igual.
Paso a paso antes de firmar
Para que no se te escape nada, esta es la ruta que le doy a quien me pregunta:
- Pide al banco el certificado de deuda pendiente con antelación.
- Pregunta si te van a cobrar comisión por amortización y de cuánto, según tu hipoteca sea fija o variable y los años que lleves.
- Haz la cuenta real: precio − deuda − comisión − plusvalía municipal − IRPF. Ese es tu neto de verdad.
- Si debes más de lo que te pagan, ten previsto de dónde sale la diferencia.
- No olvides la cancelación registral después de la firma.
Y si al otro lado estás tú también comprando, porque vendes para cambiar de casa, te vendrá bien repasar cómo funciona el proceso desde el lado del comprador en la guía de la primera hipoteca en España. Al final, tu comprador va a exigir la vivienda libre de cargas exactamente por las mismas razones que tú lo exigirías.
Vender con la hipoteca a medio pagar no tiene truco. Tiene números y tiene papeleo, sí, pero se hace todos los días. Lo importante es que llegues a la notaría sabiendo qué cifra le toca al banco y cuánto te queda de verdad a ti.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender una casa con la hipoteca sin terminar de pagar?
Sí, sin problema. La hipoteca es una carga sobre la vivienda, no un impedimento para venderla, y de hecho la mayoría de los pisos que se venden en España todavía tienen deuda pendiente. Lo habitual es cancelar la hipoteca el mismo día de la firma: parte del dinero que paga el comprador va directo al banco para saldar lo que debes y el resto es para ti.
¿Qué pasa si debo más hipoteca de lo que me pagan por el piso?
El banco no libera la vivienda hasta cobrar el 100% de la deuda, así que tendrías que aportar tú de tu bolsillo la diferencia entre lo que debes y lo que te pagan para poder cancelar. Si no puedes asumirla, las alternativas son negociar con el banco o buscar un comprador que se subrogue tu hipoteca, aunque eso depende de que la entidad lo acepte.
¿Cuánto cuesta cancelar la hipoteca al vender en 2026?
Hay dos costes. La comisión por amortización anticipada, limitada por la Ley 5/2019: en variable como máximo 0,25% (3 primeros años) o 0,15% (5 primeros años), y en fija hasta 2% (10 primeros años) y 1,5% después; además, solo se cobra si el banco pierde dinero, así que muchas veces es cero. Y la cancelación registral, exenta del impuesto AJD pero con gastos de notaría y Registro de varios cientos de euros.
¿Es mejor cancelar la hipoteca o que el comprador la subrogue?
Depende de tu tipo de interés. Si tienes una hipoteca con condiciones muy buenas, por ejemplo una fija baja firmada antes de 2022, la subrogación puede ser atractiva para el comprador. Pero el banco no está obligado a aceptar al nuevo deudor y muchos prefieren cancelar y dar una hipoteca nueva. Si tu tipo es normal o alto, lo más sencillo y habitual es cancelar el día de la firma.
