Imagínate a una pareja alemana que se enamora de un piso con vistas al mar en Alicante. Han ahorrado, tienen buenos trabajos en Múnich y van al banco convencidos de que les van a financiar el 80%, como a cualquiera. Salen de la oficina con otra cifra en la cabeza: el 65%. Al lado, en la misma sala de espera, un chico marroquí que llegó hace dos años, con su NIE, su nómina española y su vida montada aquí, sí que consigue ese 80%. Los dos son «extranjeros». Y sin embargo el banco los trata de forma completamente distinta.
Esa es la primera cosa que tienes que entender, porque lo cambia todo: cuando alguien busca «hipoteca para extranjeros» en realidad está mezclando dos situaciones que no tienen nada que ver. Vamos a separarlas bien, porque de ahí depende cuánto dinero necesitas sacar de tu bolsillo.
Extranjero residente y no residente no significan lo mismo
La palabra clave no es la nacionalidad. Es la residencia. El banco no mira tanto de dónde es tu pasaporte como dónde vives, dónde cobras y dónde pagas tus impuestos.
Extranjero residente: tienes NIE, vives en España, trabajas y cotizas aquí, tu nómina entra en un banco español. Da igual que seas colombiano, francés o ucraniano. Para el banco eres, a efectos prácticos, un cliente casi idéntico a un español. Te aplica las mismas condiciones y el mismo porcentaje de financiación.
No residente: vives fuera de España y quieres comprar aquí, normalmente una segunda residencia o una inversión. Cobras tu sueldo en otro país, tu vida fiscal está fuera. El banco te ve como un perfil de más riesgo (le cuesta más comprobar tus ingresos y perseguir un impago desde otro país), así que te presta menos y te pide más entrada.
Antes de seguir leyendo, colócate tú mismo en una de las dos casillas. El error más típico que veo es alguien con NIE y trabajo en España que se asusta pensando que está en el caso difícil, cuando en realidad el banco lo va a tratar casi como a un vecino de toda la vida.
Cuánto te financia el banco: 80% al residente, 60-70% al no residente
Aquí está la diferencia que más pesa en tu cuenta corriente.
Si eres residente, el banco suele llegar hasta el 80% del valor de la vivienda. Es el porcentaje estándar, el mismo que aplicaría a cualquier comprador español. Tú pones el 20% de entrada más los gastos.
Si eres no residente, la cosa baja bastante: la financiación se mueve en torno al 60-70%. En la práctica, los compradores de la Unión Europea suelen acercarse al 70%, y los de fuera de la UE se quedan más a menudo en el 60%. Eso significa que tienes que aportar del 30 al 40% de tu bolsillo, más los gastos por encima. No es un tope legal, ojo: es práctica de cada banco, y varía según tu perfil y tu país de origen. Por eso conviene comparar y no quedarse con el primer «no».
Hay un detalle que mucha gente pasa por alto: el banco no calcula ese porcentaje sobre lo que tú pagas, sino sobre el menor entre el precio de compra y el valor de tasación. Si el tasador valora la casa por debajo de lo que has acordado con el vendedor, el importe que te prestan se calcula sobre esa cifra más baja. Con un porcentaje ya recortado de por sí, una tasación corta te obliga a poner todavía más dinero. Te lo cuento con más detalle en la guía sobre qué hacer cuando la tasación queda por debajo del precio de compra, porque para un no residente esto duele el doble.
Un ejemplo con números (no residente)
Vivienda de 200.000 €. El banco te financia el 65% = 130.000 €.
Necesitas de entrada 70.000 €, más los gastos de compra (un 10-12% = entre 20.000 y 24.000 €).
Total que sale de tu bolsillo: unos 90.000-94.000 €.
Un residente al que le financian el 80% pondría 40.000 € de entrada más gastos: alrededor de 60.000-64.000 €. Es decir, por la misma casa, el no residente tiene que tener ahorrados unos 30.000 € más. Esa es la parte que conviene tener clara antes de firmar cualquier señal.
Requisitos comunes: NIE, ingresos justificados y sin deudas
Vivas dentro o fuera, hay cosas que te van a pedir igual, porque en el fondo cualquier hipoteca funciona parecido. Si es tu primera compra en España, te vendrá bien echar un ojo a la guía para tu primera hipoteca en España, porque muchos pasos son los mismos.
El requisito que iguala a todos los extranjeros, con o sin residencia, es el NIE (Número de Identidad de Extranjero). Sin él no puedes firmar la escritura, ni contratar la hipoteca, ni pagar los impuestos de la compra. No es una exigencia del banco, es de la normativa de extranjería: es el número que te identifica ante Hacienda, el notario y el registro. Lo puedes pedir en una oficina de extranjería o policía en España, en el consulado español de tu país, o incluso mediante un poder notarial sin tener que viajar. Cuenta con que tarda, y empieza por ahí.
Además, el banco querrá lo de siempre: que justifiques tus ingresos (que la cuota no se coma más de un tercio de lo que ganas, más o menos) y que no arrastres deudas ni impagos. Historial limpio, ingresos estables. Hasta aquí, igual para todos.
Si vives fuera: papeles de tu país y una cuenta en España
Aquí es donde el no residente tiene más trabajo. El banco necesita comprobar tu vida financiera, que está en otro país, y eso se traduce en más papeles.
- Pasaporte y NIE.
- Certificado de residencia fiscal de tu país.
- Contrato de trabajo y nóminas (o justificantes de ingresos si eres autónomo).
- Extractos bancarios de los últimos meses.
- Tu declaración de la renta del país donde vives.
- Un informe de tu historial de crédito.
Un punto importante: todo documento que esté en otro idioma hay que traducirlo por un traductor jurado, y en algunos casos apostillarlo (la Apostilla de La Haya, un sello que valida un documento oficial para que sirva en otro país). Eso lleva tiempo y cuesta dinero, así que no lo dejes para el final. Además, casi seguro que el banco te pedirá abrir una cuenta en España para domiciliar la cuota y los gastos.
Depende mucho del banco, la verdad. Algunos grandes tienen productos pensados para esto (BBVA, Santander o CaixaBank a través de HolaBank), y a veces vale la pena un intermediario especializado en no residentes, porque las condiciones bailan bastante de una entidad a otra y según tu país de origen.
Los gastos de compra son los mismos que para un español
Buena noticia: por ser extranjero no pagas más impuestos de compra. Los gastos son exactamente los mismos que para cualquier comprador español, y rondan el 10-12% del precio. Ahí entran el impuesto (el ITP si es vivienda de segunda mano, o el IVA del 10% más el AJD si es obra nueva), más notaría, registro y gestoría.
Ahora bien, cuidado con una cosa: el ITP depende de tu comunidad autónoma. No es lo mismo comprar en Madrid que en Cataluña o en la Comunidad Valenciana, porque el tipo cambia y ese 10-12% es solo una orientación. Ten en cuenta, además, que estos gastos no los cubre la hipoteca: van aparte, encima de la entrada.
Lo que te pedirá Hacienda si eres no residente
Esta parte casi nadie te la cuenta en el banco, y luego llegan los sustos. Si compras siendo no residente, adquieres una obligación fiscal que se repite cada año, aunque no alquiles la casa y no ganes un euro con ella.
Se llama imputación de rentas. Hacienda entiende que tener una vivienda a tu disposición ya es un «beneficio», así que te hace tributar por una renta ficticia. El cálculo es el 1,1% del valor catastral (o el 2% si ese valor catastral no se ha revisado en los últimos diez años). Sobre esa base se aplica el tipo del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR): un 19% si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y un 24% si resides fuera de ese ámbito. Se declara con el modelo 210.
Para que veas que no es una ruina, pero sí una obligación: una casa con valor catastral de 100.000 € genera una base de 1.100 € (el 1,1%), y un no residente de la UE pagaría el 19% de eso, unos 209 € al año. Modesto, sí, pero si te olvidas un par de años acumulas deuda con Hacienda y recargos.
Y luego está el famoso 3%, que casi todo el mundo confunde. Ese 3% no lo pagas tú cuando compras. Se aplica cuando un no residente vende: el comprador está obligado a retener el 3% del precio y a ingresarlo en Hacienda (con el modelo 211), como adelanto del impuesto por la ganancia del vendedor. Te lo cuento porque si compras ahora pensando en revender más adelante, ese 3% te lo van a retener a ti como vendedor no residente, y luego, si te has pasado, puedes pedir la devolución. Conviene tenerlo en el mapa desde el principio.
Antes de firmar nada
Antes de firmar una señal, yo me aseguraría de tres cosas. La primera y más importante es saber en qué casilla estás, porque de eso depende si necesitas ahorrar 60.000 o 90.000 € para la misma casa. Si vives fuera, no subestimes los plazos del NIE y de las traducciones juradas, que siempre se alargan más de lo que uno calcula. Y, pase lo que pase, pide oferta a varios bancos: el porcentaje no está escrito en piedra, y un «no» en una entidad puede ser un «sí» en la de al lado. Comprar en España siendo extranjero es totalmente posible; solo hay que saber desde dónde partes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto financia un banco a un no residente en España en 2026?
En torno al 60-70% del menor entre el precio de compra y la tasación, frente al 80% de un residente. Los compradores de la UE suelen acercarse al 70% y los de fuera de la UE al 60%. Tendrás que aportar del 30 al 40% de entrada más un 10-12% de gastos.
¿Puedo pedir una hipoteca en España sin ser residente?
Sí, es totalmente posible. Muchos bancos tienen productos para no residentes (BBVA, Santander, CaixaBank/HolaBank). Te financiarán menos porcentaje y te pedirán más documentación y una cuenta en España, pero comprar viviendo fuera es habitual y perfectamente viable.
¿Qué documentos necesito si cobro mis ingresos en otro país?
Pasaporte y NIE, certificado de residencia fiscal, contrato y nóminas, extractos bancarios, tu declaración de la renta y un informe de crédito. Todo lo que esté en otro idioma debe llevar traducción jurada y, a veces, apostilla de La Haya. Cuenta con esos plazos.
¿Qué impuestos paga un no residente por tener una vivienda en España?
Cada año declara una renta imputada (modelo 210): el 1,1% del valor catastral, o el 2% si no se ha revisado en los últimos diez años. Sobre esa base tributa al 19% si reside en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, o al 24% si reside fuera, aunque no alquile la vivienda.
