Comprar la parte de tus hermanos de un piso heredado

La escena se repite en muchas casas. Tres hermanos sentados a la mesa del comedor unas semanas después de que faltara su madre, con la carpeta de papeles del notario abierta y un café que ya se ha quedado frío. Nadie quiere hablar del piso, pero hay que hacerlo. Y entonces uno lo dice en voz alta: «yo me lo quedo». El resto se miran. La idea es buena, pero enseguida aparece la pregunta incómoda: ¿y cómo le pagamos a los demás su parte sin que Hacienda se lleve un pellizco enorme?

Esa conversación tiene respuesta, y bastante buena. La clave está en cómo se documenta la operación, porque hacerlo de una forma o de otra puede suponer una diferencia de casi diez mil euros en impuestos por el mismo piso. Te lo cuento con calma.

Qué significa que habéis heredado el piso «en pro indiviso»

Cuando varios hermanos heredáis una vivienda, ninguno se queda un pasillo y otro la cocina. Todos sois dueños de todo a la vez, en un porcentaje. Eso es el pro indiviso (o proindiviso): una copropiedad donde cada uno tiene una parte ideal del piso entero. Si sois tres a partes iguales, cada uno es dueño de un tercio del salón, de un tercio del baño y de un tercio de todo lo demás.

La ley entiende que vivir así, en copropiedad forzosa, es incómodo. Por eso el Código Civil dice en su artículo 400 que nadie está obligado a permanecer en la comunidad: cualquiera de vosotros puede pedir que se deshaga. Y como un piso no se puede cortar en tres trozos, el artículo 1062 da la solución. Cuando una cosa es indivisible, se adjudica a uno «a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero». Traducido: uno se queda el piso entero y paga a los demás su parte en metálico. Esa es toda la base legal de lo que quieres hacer.

La decisión que ahorra miles: extinción de condominio, no compraventa

Aquí está el meollo del asunto, así que quédate con esto. Que un hermano se quede el piso y compense a los otros con dinero se puede hacer de dos maneras muy distintas a ojos de Hacienda.

La forma cara es tratarlo como una compraventa normal: tú «le compras» su parte a tu hermano igual que le comprarías un piso a un desconocido. Eso tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que según tu comunidad autónoma ronda el 6%-10% (y llega al 11% en algún tramo alto), aunque en territorios como el País Vasco baja al 4% y en Canarias parte de un 6,5%. Confirma siempre el tuyo. En casi cualquier caso, un buen mordisco.

La forma barata —y la correcta cuando venís de una herencia— es la extinción de condominio, también llamada disolución de la comunidad. Legalmente no se considera que compres nada nuevo, sino que se «concreta» un derecho que ya tenías, de modo que dejáis de ser copropietarios y el piso pasa a uno solo. Al no ser una transmisión, no se paga ITP. Solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por firmar la escritura, que va aproximadamente del 0,5% al 1,5% según la comunidad. Esto no me lo invento: lo recoge el artículo 7.2.B del Texto Refundido de la Ley del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993), que deja fuera del impuesto caro los excesos de adjudicación cuando el bien es indivisible y se compensa en dinero.

Y hay un ahorro extra que poca gente tiene en cuenta. Como tampoco es una transmisión a estos efectos, la extinción de condominio no genera plusvalía municipal (el IIVTNU) para quien se queda el piso, un impuesto que una compraventa sí arrastraría. Un motivo más para documentarlo bien.

Un detalle que suma todavía más ahorro. El Tribunal Supremo dejó claro (sentencia 1484/2018 y las de 2019, asumidas por Hacienda en la consulta vinculante V3344-19) que el AJD no se calcula sobre el valor total del piso, sino solo sobre la parte que adquieres de los hermanos que salen. Si tú ya eras dueño de un tercio, solo tributas por los dos tercios que compras. Ojo con el matiz: algunas oficinas autonómicas todavía liquidan sobre el valor entero. Si te pasa, tienes toda la jurisprudencia del Supremo para reclamar, así que calcula las dos cifras antes de firmar y guárdalas.

Cómo se financia: la hipoteca cubre lo que compras, no todo el piso

La duda más habitual es de dónde sale el dinero para pagar a los hermanos. Poca gente tiene 140.000 € en la cuenta. La respuesta es una hipoteca, pero funciona de una forma que conviene entender.

No pides una hipoteca «sobre la parte de tus hermanos». Pides una hipoteca sobre el piso entero, que tras la escritura ya es tuyo al 100%, y con ese dinero pagas la compensación. Para el banco es una operación cómoda: te presta 140.000 € pero tiene como garantía una vivienda que vale 210.000 €. Esa holgura (lo que en el sector llaman un LTV bajo) suele traducirse en mejores condiciones para ti.

La secuencia normal es esta: primero una tasación oficial del piso para fijar el valor y las cuotas; después la escritura de extinción de condominio ante notario, donde te adjudicas el 100%; y en ese mismo acto (o coordinado con él) firmas la hipoteca para entregar el dinero a tus hermanos. Y hay una buena noticia con los gastos. Desde finales de 2018 el AJD de constituir la hipoteca lo paga el banco, no tú, y con la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario el banco asume además la notaría, el registro y la gestoría del préstamo; a ti solo te queda la tasación. Lo que sí sale de tu bolsillo es el AJD de la escritura de extinción de condominio. Si es tu primera vez con todo el papeleo hipotecario, te vendrá bien mi guía para pedir la hipoteca paso a paso, porque el proceso de solicitud y estudio de solvencia es el mismo que en cualquier compra.

Qué pasa si el piso todavía tiene hipoteca

Este es el escenario que más disgustos da, así que léelo dos veces. Muchos pisos heredados aún arrastran la hipoteca que tenían los padres. Y aquí viene lo importante: cambiar quién figura como dueño en el Registro no cambia quién le debe el dinero al banco. Son dos cosas distintas.

Aunque entre vosotros acordéis que Marta asume toda la deuda, el banco sigue teniendo a los tres hermanos como deudores hasta que firme lo contrario. Al banco le viene bien tener a cuantos más responsables mejor, así que no está obligado a soltar a nadie. Para que los hermanos que salen dejen de deber ese préstamo hace falta una novación con liberación de deudor. El banco estudia si el que se queda aguanta la hipoteca en solitario y, si le convence, firma. Si dice que no, la alternativa es llevarse la hipoteca a otra entidad (una subrogación) o pedir una hipoteca nueva que cancele la anterior.

El error clásico, y el que hay que evitar a toda costa, es firmar la extinción de condominio sin cerrar antes con el banco la salida de los demás. Te puedes encontrar con un hermano que ya no es dueño de nada pero sigue respondiendo de una deuda de un piso ajeno, lo cual además le lastra para pedir sus propias hipotecas. Si estás en este caso, te interesa mi artículo sobre qué hacer con la hipoteca cuando el piso viene de una herencia, porque ahí desgloso la novación con más detalle.

Por cierto, esta misma figura de la extinción de condominio es la que se usa cuando una pareja se separa y uno se queda la vivienda. El mecanismo fiscal es idéntico, cambia el motivo.

Cómo se valora la parte de tus hermanos

El precio no lo pones a ojo. Y no por capricho, sino porque Hacienda vigila. Lo habitual es partir del valor de referencia de Catastro o de una tasación de mercado, y sobre ese valor total se calcula la parte de cada uno. Si valoráis el piso muy por debajo para pagar menos impuestos, Hacienda puede hacer una comprobación de valores y girarte una liquidación complementaria con recargo. No compensa.

Aquí conviene explicar un matiz fiscal que casi nadie ve venir y que afecta a los hermanos que salen, no al que se queda. Si el piso se valora hoy por más de lo que valía cuando lo heredasteis (porque la vivienda ha subido desde entonces), esa diferencia es una ganancia patrimonial y tributa en el IRPF de quien recibe el dinero. Por eso, como regla práctica, no conviene «actualizar» el valor al alza sin motivo: si valoráis el piso por el mismo importe que declarasteis en el Impuesto de Sucesiones, lo normal es que no haya IRPF que pagar. El que se queda, en cambio, no genera ganancia, porque no vende nada; solo concreta un derecho que ya tenía.

¿El banco quiere a todos o solo al que se queda?

Depende del banco, y esta es de las cosas en las que cada entidad va a su aire. Cuando pides la hipoteca nueva para pagar a tus hermanos, lo lógico es que el único titular y deudor seas tú, que eres quien se queda el piso. Pero cuando hay una hipoteca antigua de por medio, algunos bancos prefieren que todos los hermanos sigan respondiendo hasta tener bien atado el nuevo escenario, y otros analizan solo al que se queda desde el principio. No hay una regla única, así que pregunta claramente cómo lo plantea tu entidad antes de dar nada por hecho.

Los pasos, por orden

• Aceptar y repartir la herencia ante notario, quedando los hermanos como copropietarios del piso, y liquidar el Impuesto de Sucesiones. Ojo al plazo: seis meses desde el fallecimiento (prorrogables), porque pasarse genera recargos.
• Tasar el piso para fijar el valor y cuánto le corresponde a cada uno.
• Firmar la escritura de extinción de condominio, donde uno se adjudica el 100% y se compromete a pagar en dinero al resto.
• Gestionar la hipoteca: la nueva para entregar la compensación y, si había una antigua, la novación o subrogación para liberar a los que salen.
• Pagar el AJD (lo abona quien se queda el piso) e inscribir la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.

Una última cosa desde la experiencia. Esto se puede hacer sin sobresaltos, pero es un cruce de herencia, fiscalidad y banca donde un despiste cuesta caro. Merece la pena que un notario o un asesor te confirme el tipo exacto de AJD de tu comunidad y revise la valoración antes de firmar. No es la parte glamurosa del asunto, pero es la que evita que aquella conversación en el comedor acabe en un disgusto un año después.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto ahorro haciéndolo por extinción de condominio en vez de compraventa?

Bastante. En un piso de 210.000 € donde compras la parte de dos hermanos (140.000 €), la extinción de condominio tributa por AJD (en torno a 1.400 € al 1%), mientras que una compraventa pagaría ITP (unos 11.200 € al 8%). El ahorro ronda los 9.800 €, y encima la extinción de condominio no genera plusvalía municipal para quien se queda el piso. Los tipos varían según tu comunidad autónoma.

¿Puedo pedir una hipoteca solo por la parte que compro a mis hermanos?

Sí, y es lo habitual. Pides la hipoteca por el importe que tienes que entregarles (por ejemplo, 140.000 € de un piso de 210.000 €), pero la garantía es la vivienda entera, que ya pasa a ser tuya al 100%. Como el banco presta menos de lo que vale el piso, suele ofrecer buenas condiciones.

¿Qué pasa si el piso heredado todavía tiene hipoteca pendiente?

Cambiar la titularidad en el Registro no libera a nadie de la deuda. Para que los hermanos que salen dejen de ser deudores, el banco tiene que firmar una novación con liberación de deudor, y no está obligado a hacerlo. Si se niega, la salida es subrogar la hipoteca a otra entidad o pedir una nueva. Ciérralo con el banco antes de firmar la extinción.

¿Quién paga el AJD y sobre qué valor se calcula?

El AJD lo paga el hermano que se queda el piso. Según el criterio del Tribunal Supremo, se calcula solo sobre la parte que adquieres de los demás, no sobre el valor total de la vivienda. Algunas oficinas autonómicas aún liquidan sobre el total; si te ocurre, puedes reclamar apoyándote en esa jurisprudencia.