Los he visto muchas veces en las inmobiliarias de mi barrio: una pareja joven, veintitantos o treinta y pocos, mirando el mismo plano cogidos del brazo. Ella señala dónde iría el sofá, él calcula si el segundo dormitorio da para un despacho o para lo que ya sabéis. Hay ilusión de la buena, de la que no se finge. Y entonces, en algún momento entre la visita y la firma, a uno de los dos le cruza por la cabeza una pregunta que nadie se atreve a decir en voz alta: ¿y si esto no sale bien?
Se calla, claro. Parece de mal agüero preguntarlo cuando estáis eligiendo azulejos. Pero es justo la pregunta que hay que hacerse antes de firmar, no después. Porque comprar una casa juntos sin estar casados no es como comprarla casados, y casi nadie os lo explica hasta que ya es tarde. Vamos a verlo con calma, que aquí hay decisiones que valen miles de euros.
Sin papeles de por medio, manda la escritura (no el cariño)
Vamos por partes, empezando por lo que sostiene todo lo demás. Cuando os casáis en régimen de gananciales, casi todo lo que compráis durante el matrimonio es de los dos por mitades, lo pague quien lo pague. Sin matrimonio, eso no existe. No hay ninguna ley que reparta nada entre vosotros de forma automática.
Lo que hay es una comunidad de bienes, o proindiviso, que es la palabra fina para decir que sois copropietarios de la misma casa. El artículo 392 del Código Civil lo define así de sencillo: hay comunidad cuando una cosa pertenece a varias personas a la vez. Cada uno es dueño de su cuota, de su porcentaje, y el artículo 399 le deja hacer con ella lo que quiera: venderla, cederla, incluso hipotecarla por su cuenta. Ese porcentaje se pone en la escritura de compraventa el día que firmáis ante notario.
Y ojo con un detalle que se escapa a todo el mundo: si en la escritura no ponéis nada, la ley presume que vais al 50/50. Es lo que dice el artículo 393, que da por iguales las cuotas mientras no se pruebe otra cosa. Da igual que uno haya puesto toda la entrada y el otro ni un euro: a ojos de la ley, si el papel no dice lo contrario, mitad y mitad. Por eso el porcentaje no es un trámite tonto: es la decisión que decide de quién es la casa.
50/50 o proporcional: dónde está la trampa
El porcentaje que escrituráis es libre. Podéis poner 50/50, 60/40, 70/30, lo que refleje la realidad. Y la realidad casi nunca es exactamente mitad y mitad, porque lo normal es que uno tenga más ahorrado que el otro.
Imagínatelo así. Si tú has estado cinco años ahorrando para la entrada y tu pareja acaba de empezar a trabajar, y aun así escrituráis 50/50, lo que estás haciendo, sin darte cuenta, es regalarle la mitad de tus ahorros. Porque a partir de ese momento la mitad de la casa es suya, aunque el dinero de la entrada lo pusieras tú. Y si mañana os separáis, recuperar ese dinero es muy cuesta arriba, porque manda lo que diga el papel.
Tienes dos formas de arreglarlo, y las dos son válidas:
- Opción A: escriturar el porcentaje real. Calculáis cuánto pone cada uno de verdad y ese porcentaje va a la escritura. Es lo más limpio.
- Opción B: escriturar 50/50 pero dejarlo por escrito aparte. A veces el banco os empuja al 50/50 por comodidad. No pasa nada, pero entonces firmáis un documento privado (un reconocimiento de deuda o un pacto de convivencia) donde consta que uno aportó más y que el otro se lo debe. Sirve como prueba si las cosas se tuercen.
Te enseño cómo salen los números con un caso concreto, que se ve mejor.
Ejemplo: piso de 200.000 €, entrada desigual
Ana y Luis compran un piso de 200.000 €. Ana pone 40.000 € de entrada (tenía más ahorrado) y Luis pone 10.000 €. Los 150.000 € que faltan los piden con una hipoteca conjunta que van a pagar entre los dos, a medias.
Si repartimos la hipoteca al 50% (75.000 € cada uno) y sumamos lo que pone cada uno de verdad:
- Ana: 40.000 (entrada) + 75.000 (su mitad de hipoteca) = 115.000 € → 57,5 %
- Luis: 10.000 (entrada) + 75.000 (su mitad de hipoteca) = 85.000 € → 42,5 %
Lo justo aquí es escriturar 57,5 % para Ana y 42,5 % para Luis. Si en vez de eso firman 50/50 sin dejar nada por escrito, Ana le está regalando a Luis 15.000 € en propiedad. Si prefieren el 50/50 por lo que sea, que firmen aparte un papel donde Luis reconozca esa diferencia.
Un apunte: la parte de la hipoteca la reparto al 50% en el ejemplo porque ambos van a pagarla por igual. Si acordáis pagar la cuota en otra proporción, el cálculo cambia. Lo importante es el método: cada uno es dueño en proporción a lo que de verdad pone.
La hipoteca os convierte en deudores solidarios
Ser dueño de un porcentaje de la casa y deber dinero al banco son dos cosas distintas, y esto sí que pilla a casi todo el mundo por sorpresa. Puedes tener el 42,5 % del piso y aun así deber el 100 % de la hipoteca. No es una errata.
Cuando firmáis una hipoteca los dos, el banco os pone como deudores solidarios. Suena bonito lo de «solidarios», pero significa lo contrario de lo que parece. El artículo 1144 del Código Civil dice que el banco puede reclamar toda la deuda a cualquiera de los dos, a quien quiera. No «la mitad a cada uno». El 100 % a ti, si le viene bien.
Traducido a la vida real: si tu pareja deja de pagar su parte de la cuota, el banco no va detrás de ella con paciencia. Te llama a ti y te exige la cuota entera. Y si no pagas, ejecuta la casa y va contra tu nómina y tus bienes. Ser dueño del 42,5 % no limita tu deuda al 42,5 %. Frente al banco, respondéis los dos por todo.
Eso sí, entre vosotros la cosa cambia. El artículo 1145 del Código Civil te da el llamado derecho de repetición: si pagas tú de más, luego puedes reclamarle a tu pareja su parte. Es decir, frente al banco pagas el 100 %, pero después le exiges a tu ex la mitad. El problema es evidente: primero tienes que poder pagar ese 100 %, y luego pelear por recuperar lo tuyo. Por eso conviene tener claro con quién firmas.
Si os separáis: la extinción de condominio
Supongamos que la casa sale mal (ojalá que no, pero estamos siendo previsores). ¿Qué pasa con el piso? La buena noticia es que nadie está obligado a seguir siendo copropietario de algo para siempre (artículo 400 del Código Civil). La vía habitual es la extinción de condominio: uno de los dos se queda la casa entera y le paga al otro su parte en dinero.
Es exactamente el mismo mecanismo que se usa en un divorcio, y lo explico paso a paso en la guía sobre cómo cambiar al titular de la hipoteca sin pagar de más. La mecánica es la misma; lo que cambia es la fiscalidad, y ahí hay una diferencia que os interesa mucho.
La extinción de condominio es fiscalmente barata: tributa por AJD (Actos Jurídicos Documentados), no por el ITP de una compraventa normal. Hablamos de un tipo de entre el 0,5 % y el 1,5 % según tu comunidad autónoma, frente al 6-10 % del ITP. Y hay un matiz que os ahorra dinero: desde una sentencia del Tribunal Supremo de 2018 (la 1484/2018), solo se paga por el valor de la parte que se adquiere, no por el valor total del piso.
Un ejemplo rápido: si el 50 % que se transmite vale 100.000 € y en tu comunidad el AJD es del 1 %, el impuesto son unos 1.000 €. Compáralo con lo que costaría si esa misma mitad (esos 100.000 €) tuviera que tributar como una compraventa al 6-10 % de ITP: entre 6.000 y 10.000 €. Ahí se ve el ahorro de hacerlo por la vía de la extinción de condominio. Ahora bien, ojo con una diferencia clave: en un divorcio, esta operación suele estar exenta de impuestos; en pareja de hecho o sin casaros, por regla general no lo está y pagáis el AJD. Digo «por regla general» porque hay excepciones autonómicas: en Cataluña, por ejemplo, la extinción de condominio ligada a la ruptura de una pareja estable inscrita está bonificada al 100 %. Así que confírmalo en tu comunidad antes de hacer cuentas, tanto el tipo como la posible exención.
El error que arruina a mucha gente: creerte libre de la hipoteca
Firmar la extinción de condominio y quitar tu nombre de la propiedad no te quita de la hipoteca. Quiero que esto se te quede grabado, porque es donde más gente tropieza. Son dos trámites separados:
- Uno: la extinción de condominio ante notario, que cambia quién es dueño.
- Dos: la novación con el banco, que cambia quién es deudor.
Y el segundo no es automático ni mucho menos. El banco tiene que aceptar quitarte como deudor, y no está obligado a hacerlo. El Banco de España lo dice claro: la entidad estudia si el que se queda puede pagar la hipoteca él solo, y si no lo ve claro, puede negarse. Mientras no te libere, sigues siendo deudor del 100 % aunque ya no seas dueño de ni un ladrillo.
Piensa en lo que eso significa. Te vas de casa, renuncias a tu parte, y meses después tu ex deja de pagar. El banco te llama a ti. Y encima te destroza el historial crediticio para pedir tu próxima hipoteca. Por eso, si os separáis, la extinción de condominio y la liberación de la hipoteca hay que negociarlas a la vez, no una y luego la otra.
Protegeos por escrito antes de firmar
Si te quedas con una sola idea de todo esto, que sea esta: sin matrimonio no hay red de seguridad legal. Cada uno se queda con su porcentaje escriturado y punto. Así que la protección hay que fabricársela uno mismo, y se hace con un papel.
Un contrato de convivencia (o un simple documento privado firmado por los dos) puede dejar registrado lo que de verdad importa: cuánto pone cada uno, qué porcentaje le corresponde, quién paga qué de la hipoteca, cómo se compensa una entrada desigual y quién tendría preferencia para quedarse la casa si os separáis. Un documento privado cuesta muy poco; elevarlo a público ante notario, unos cientos de euros. Comparado con el marrón de un pleito, es lo más barato que vais a firmar en toda la operación.
No es desconfiar de tu pareja. Es lo mismo que ponerte el cinturón sin pensar que vas a chocar. Y si además es vuestra primera compra y os pierden un poco todos los trámites, os vendrá bien repasar la guía para pedir la primera hipoteca en España, donde desgloso gastos, impuestos y pasos con más detalle.
Comprar casa juntos es una de las cosas más bonitas que vais a hacer. Precisamente por eso merece la pena hacerla con la cabeza fría durante un rato: media tarde revisando porcentajes y firmando un pacto hoy os puede ahorrar años de disgustos mañana. Y si todo va bien, que es lo que os deseo, ese papel se queda en un cajón sin usar. Mejor así.
Preguntas frecuentes
Si compramos sin estar casados, ¿de quién es la casa?
De cada uno según el porcentaje que figure en la escritura. Al no haber matrimonio, no hay gananciales que repartan nada por mitades: compráis en comunidad de bienes (artículo 392 del Código Civil) y cada uno es dueño solo de su cuota. Y ojo, si en la escritura no ponéis nada, la ley presume que vais al 50/50 aunque uno haya puesto más dinero (artículo 393). Por eso conviene dejar el porcentaje claro desde el principio.
Uno pone la entrada y el otro no, ¿cómo lo reflejamos en la escritura?
Tienes dos caminos. El más limpio es escriturar el porcentaje proporcional a lo que aporta cada uno de verdad: si sumando entrada e hipoteca uno pone el 57,5% y el otro el 42,5%, eso es lo que va a la escritura. La alternativa es firmar 50/50 pero acompañarlo de un documento privado (un reconocimiento de deuda o pacto de convivencia) que deje constancia de que uno aportó más, para poder compensarlo si os separáis. Sin ese papel, recuperar el dinero de más es muy difícil.
Si nos separamos, ¿tengo que seguir pagando la hipoteca aunque me vaya del piso?
Sí, mientras el banco no te libere expresamente. Renunciar a tu parte de la propiedad con una extinción de condominio no te quita de la hipoteca: para eso hace falta una novación que el banco tiene que aceptar, y no está obligado a hacerlo. Suele exigir que quien se queda demuestre que puede pagar la cuota él solo. Hasta que eso ocurra, sigues siendo deudor solidario del 100%, así que negocia siempre las dos cosas a la vez: la propiedad y la hipoteca.
La extinción de condominio en pareja de hecho, ¿paga impuestos?
Por regla general sí. Tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), con un tipo de entre el 0,5% y el 1,5% según tu comunidad autónoma, y solo sobre el valor de la parte que se adquiere, no sobre el total del piso (así lo fijó el Tribunal Supremo en 2018). A diferencia de un divorcio, donde esta operación suele estar exenta, en pareja de hecho no hay exención estatal. Con matices autonómicos: en Cataluña, por ejemplo, la extinción ligada a la ruptura de una pareja estable inscrita está bonificada al 100%. Confírmalo en tu comunidad antes de firmar.
