Llega el SMS del banco a mediados de mes: «Le informamos de que su cuota se revisa conforme al nuevo tipo aplicable». Abres la app, miras la cuota nueva y notas ese pellizco en el estómago. Cuarenta euros más al mes, o sesenta, o los que sean. No es una ruina, pero es la tercera revisión que te pega un susto y ya estás cansada de que tu hipoteca dependa de un índice que no controlas. Y ahí aparece el pensamiento: me paso a fijo y dejo de sufrir cada año.
Es una decisión muy razonable, sobre todo si el sube y baja del Euríbor te quita el sueño. Pero antes de llamar al banco conviene saber una cosa que casi nadie te cuenta: no hay una sola forma de pasar de variable a fija, hay tres. Y entre la más barata y la más cara puede haber mil euros de diferencia por hacer, en el fondo, lo mismo. Vamos a verlas con calma.
Tres formas de pasar de variable a fija (y no cuestan lo mismo)
Las tres vías son la novación (renegociar con tu propio banco), la subrogación de acreedor (llevarte la hipoteca a otro banco) y cancelar y firmar una hipoteca nueva. Todas te dejan con un tipo fijo al final. La diferencia está en el papeleo, en los impuestos y en las comisiones. Te lo adelanto para que no te pierdas: por norma general la novación es la más barata, la subrogación es la carta que juegas cuando tu banco no quiere colaborar, y la hipoteca nueva es la opción cara que casi nunca hace falta.
Si todavía dudas de si de verdad te compensa dejar el variable, antes de nada te vendría bien leer cómo decidir entre fija o variable según tu perfil, porque el fijo tranquiliza pero no siempre sale más barato a la larga.
Novación: renegociar con tu propio banco (suele ser lo más barato)
La novación es sentarte con tu entidad de siempre y cambiar la cláusula del tipo de interés en el contrato que ya tienes. No se cancela nada, no se firma un préstamo nuevo, solo se modifica el que hay. Por eso te ahorras la doble tanda de gastos.
La comisión que te pueden cobrar por este cambio de variable a fijo está topada por ley. Y aquí hay un dato importante que muchas webs siguen dando mal: el tope no es el 0,15 % que aparecía en la redacción original de la Ley 5/2019. El Real Decreto-ley 19/2022 bajó ese límite de forma permanente al 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años del préstamo, y a 0 % pasado ese plazo (artículo 23.6 de la LCCI). Pero hay un matiz que juega a tu favor: el banco solo puede cobrarte esa comisión si acredita una pérdida financiera real por el cambio, y con los tipos actuales muchas veces no la hay. Además, entre 2023 y 2024 rigió una supresión total y temporal de esta comisión (el Real Decreto-ley 19/2022), un periodo de coste cero que ya ha terminado. Y si tu hipoteca ya tiene más de tres años, y la de casi todo el que lleva sufriendo el Euríbor desde 2022 los tiene, con más razón todavía: cero. Solo te quedaría la tasación, y no siempre, porque muchos bancos no piden una nueva si ya tienen valorado el piso.
El punto flojo de la novación es que dependes de la voluntad de tu banco. No está obligado a aceptar, y a veces te ofrecerá el fijo a cambio de que domicilies la nómina, contrates un seguro de hogar o de vida, y demás vinculaciones. Ahí tienes que echar cuentas, porque un seguro caro que no necesitas puede comerse el ahorro del tipo.
Subrogación de acreedor: llevarte la hipoteca a otro banco
Si tu banco se hace el remolón, la jugada es buscar otra entidad que te ofrezca un fijo mejor y llevarte la hipoteca a otro banco mediante una subrogación. Se cambia de acreedor sin cancelar la hipoteca ni firmar un préstamo nuevo, y se rige por la Ley 2/1994.
La gran ventaja es que el banco de destino, para captarte, suele asumir los gastos de notaría, registro y gestoría. A ti te suele quedar la tasación, aunque muchas entidades también la cubren como reclamo. La comisión que te puede cobrar tu banco de origen por el paso a fijo es la misma de antes: como mucho un 0,05 % los tres primeros años y solo si amortizas capital, y 0 % después.
Ahora, un aviso que te va a evitar un disgusto. Tu banco actual tiene el llamado derecho de enervación: cuando reciba la notificación de que te vas, puede igualar o mejorar la oferta del otro banco para retenerte. Suena bien (consigues el fijo sin moverte), pero también puede dejarte a medias si tú ya te habías hecho a la idea de cambiar de entidad. Que quede todo por escrito antes de firmar nada.
Cancelar y firmar una hipoteca nueva: cuándo (casi nunca) compensa
Esta es la vía cara, y por eso la dejo para el final. Consiste en cancelar del todo tu hipoteca variable y constituir una nueva. Suena parecido, pero económicamente no tiene nada que ver, porque estás duplicando gastos.
Para empezar, cancelar el préstamo viejo es un reembolso anticipado total de un variable, que se rige por el artículo 23.5 de la LCCI y no por el 23.6: ahí la comisión puede llegar hasta el 0,25 % del capital, pero ojo, solo dentro de los primeros años del préstamo; si tu hipoteca ya es antigua, esa comisión de cancelación puede ser también 0 %. Luego está la cancelación registral de la hipoteca antigua, con su paso por notaría y registro, que no sale gratis. Y encima duplicas la gestión y la tasación, porque el banco nuevo va a querer valorar el piso otra vez. Es verdad que la notaría, el registro y el impuesto de la hipoteca nueva los paga el banco por la Ley 5/2019, así que ese lado no te preocupa; pero aun así el sobrecoste de cerrar un préstamo y abrir otro se te va con facilidad a varios cientos de euros más que una simple novación.
¿Cuándo tiene sentido entonces? Básicamente cuando además de pasar a fijo necesitas algo que la novación o la subrogación no permiten, como ampliar el capital para una reforma. Si solo quieres el fijo, ir directa a una hipoteca nueva «porque me la ofrece otro banco» es tirar dinero: para eso está la subrogación, que consigue lo mismo mucho más barato.
¿Quién paga qué? La Ley 5/2019 pone casi todo del lado del banco
Desde la Ley 5/2019 el reparto de gastos de una hipoteca es bastante favorable para ti. El banco asume la notaría, el registro de la propiedad, la gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Al cliente solo le corresponde la tasación del inmueble (artículo 14 de la LCCI). Es decir: ese impuesto del que quizá hayas oído hablar, el AJD, no lo pagas tú en ninguna de las tres vías. Si quieres entender mejor cómo funcionan todos estos gastos, lo cuento paso a paso en la guía de la primera hipoteca.
En la novación que solo cambia el tipo o el plazo, además, se aplican aranceles notariales y registrales reducidos, así que el gasto real que te queda a ti se concentra en la tasación, si es que te la piden. Por eso insisto tanto: en la práctica novar es baratísimo.
Cuánto cuesta cada opción, con números
Los rangos están muy bien, pero se ven mejor con euros encima de la mesa. Imagina una hipoteca con 120.000 € de capital pendiente.
Ejemplo con 120.000 € pendientes:
Novación a fijo: si solo cambias el tipo, sin devolver capital (que es lo habitual), la comisión suele ser 0 € (garantizado si tu hipoteca ya supera los tres años). El único gasto posible es la tasación (unos 300 €), y muchos bancos ni la piden si ya tienen valorado el piso. Total: entre 0 y 300 €.
Hipoteca nueva: comisión por cancelar el variable viejo (hasta 0,25 % = 300 € si estás dentro de los primeros años, y 0 € si tu hipoteca ya es antigua), más la cancelación registral del préstamo antiguo (notaría y registro, ~300-800 €), más una nueva tasación (~300 €). La notaría, el registro y el AJD de la hipoteca nueva los asume el banco, pero aun así tú acabas pagando, por duplicar el proceso, del orden de 1.000-1.500 €.
Misma hipoteca fija al final, y entre una vía y otra hay más de mil euros de diferencia.
Una cosa que suele confundir: quizá hayas oído que «pasar a fijo es gratis». Lo fue, pero fue temporal. El RD-ley 19/2022, prorrogado luego por el RD-ley 8/2023, dejó esas comisiones a 0 % hasta el 31 de diciembre de 2024. Desde el 1 de enero de 2025 volvemos al tope permanente que te he contado: el 0,05 % en los tres primeros años (y solo si además amortizas capital), y 0 % después. Así que no des por hecho ni una cosa ni la otra solo por lo que leíste hace un par de años; en la mayoría de casos, aun así, novar para pasar a fijo sigue saliendo a coste cero de comisión.
Cómo decidir según tu caso (depende del banco y de tu comunidad)
Mi orden mental, que puedes copiar tal cual: primero pide a tu banco una novación, porque es la más rápida y barata. Si te dice que no o te ofrece un fijo malo, busca ofertas de subrogación en otras entidades. Y solo si necesitas algo más que cambiar el tipo, valora la hipoteca nueva. Un truco que funciona muy bien: llevar una oferta de subrogación de otro banco en la mano suele ablandar a tu entidad para que te haga la novación en buenas condiciones.
Dos avisos finales. Compara siempre el tipo sumando los gastos, no solo el interés, para saber si el cambio compensa de verdad; y ten paciencia, porque el banco debe entregarte la información precontractual (la FEIN) al menos diez días naturales antes de firmar ante notario, así que cuenta con dos o tres semanas de proceso. Y si lo que quieres es entender por qué te ha subido tanto la letra este año, te dejo el artículo sobre qué hacer si te ha subido la cuota de la hipoteca, que va muy de la mano de esta decisión.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me pueden cobrar por pasar de variable a fija en 2026?
La comisión por convertir de variable a fijo está topada por el artículo 23.6 de la Ley 5/2019 (modificado por el RD-ley 19/2022): máximo un 0,05 % del capital pendiente durante los tres primeros años y 0 % después. Pero ojo con un detalle clave: ese 0,05 % solo puede aplicarse si en la operación además amortizas capital anticipadamente. Si solo cambias el tipo, que es lo habitual, no cabe comisión alguna, ni siquiera en esos tres primeros años. A eso puede sumarse la tasación (unos 300 €) si el banco la exige, aunque muchas veces no hace falta.
¿Puede el banco negarse a hacerme la novación?
Sí. El banco no está obligado a aceptar una novación y puede rechazarla o ponerte condiciones, como domiciliar la nómina o contratar seguros para ofrecerte el fijo. Si te dice que no o te da un tipo malo, tu carta es la subrogación: buscar otra entidad que te ofrezca mejor fijo. Llevar esa oferta a tu banco suele ayudar a que reconsidere la novación.
¿Quién paga la notaría, el registro y la gestoría?
Los paga el banco. Desde la Ley 5/2019 (artículo 14), la entidad asume los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría y el impuesto AJD. Al cliente solo le corresponde la tasación del inmueble. En una subrogación, además, el banco de destino suele cubrir incluso la tasación para captarte, así que conviene pedir por escrito qué gastos asume cada uno.
¿Qué me conviene más, novación o subrogación?
Depende de si tu propio banco quiere colaborar. La novación es más rápida y barata porque no cambias de entidad ni firmas nada nuevo, así que es la primera opción a probar. La subrogación tiene sentido cuando otro banco te ofrece un fijo claramente mejor y tu entidad no lo iguala; ten en cuenta que tu banco actual puede ejercer el derecho de enervación e igualar la oferta para retenerte.
