Unos conocidos muy cercanos se separaron el año pasado. Ella se quedaba el piso, que habían comprado juntos con hipoteca. En una gestoría les dijeron que «hicieran una compraventa» de la mitad, y por suerte se pararon a preguntar antes de firmar: haciéndolo como extinción de condominio en lugar de compraventa, se ahorraron cerca de 7.000 € en impuestos por exactamente lo mismo. Te lo cuento porque en pleno divorcio es facilísimo pagar de más sin enterarte. — Yolanda
Hay dos cosas que separar, no una
Cuando os divorciáis y uno se queda la vivienda, mucha gente cree que es un solo trámite. En realidad son dos cosas distintas que hay que resolver por separado, y confundirlas es lo que hace que la gente pague de más:
- La propiedad: quién se queda con la casa. Aquí entra la extinción de condominio.
- La hipoteca: quitar del préstamo a quien se va. Aquí manda el banco.
Puedes resolver la propiedad ante notario tú y tu ex, pero la hipoteca no la puedes tocar sin el banco. Vamos con cada una.
Extinción de condominio: la jugada que te ahorra miles
Cuando comprasteis la casa juntos, cada uno pasó a ser dueño de una parte (normalmente el 50 %). Al separaros, quien se queda la vivienda tiene que adquirir la mitad del otro. Y aquí está la clave: hay dos formas de hacerlo, y una cuesta muchísimo menos que la otra.
La forma barata: extinción de condominio
La extinción de condominio (o disolución del condominio) es el acto por el que se deshace la copropiedad: uno se queda el 100 % de la vivienda y compensa al otro por su parte. Fiscalmente, esto no se considera una compraventa, sino una adjudicación. Por eso tributa por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que va del 0,5 % al 1,5 % según tu comunidad autónoma, y solo sobre la parte que se transmite.
La forma cara: la compraventa
Si en cambio lo haces como una compraventa de la mitad, tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que va del 6 % al 11 % según la comunidad. Sobre la misma media vivienda. La diferencia es brutal.
Con una vivienda de 200.000 €, adquirir la mitad de tu ex (100.000 €) sale así:
- Como extinción de condominio (AJD 1,5 %): unos 1.500 €.
- Como compraventa (ITP 8 %): unos 8.000 €.
Diferencia: unos 6.500 € por hacer exactamente lo mismo. Y en comunidades con ITP del 10 % la diferencia se acerca a los 9.000 €. Puedes consultar el impuesto en la web de tu comunidad y la normativa estatal en el texto refundido del ITP y AJD (RDL 1/1993).
El banco tiene que soltar al que se va
Resuelta la propiedad, queda la hipoteca. Aunque tu ex ya no sea dueño de la casa, sigue debiendo la hipoteca al banco hasta que el banco lo libere expresamente. Esto es lo que más gente pasa por alto: separarse no te saca de la hipoteca.
Para quitar a uno de los dos del préstamo hace falta una novación de deudor (también llamada subrogación de deudor): el banco acepta que solo quede un titular. Pero el banco no está obligado a aceptarla. Antes de decir que sí, analiza si quien se queda puede pagar la hipoteca en solitario, con su sueldo, sin el del otro.
- Si tus ingresos aguantan la cuota sin superar el 35 % de endeudamiento, el banco suele aceptar.
- Si no llegas tú solo, el banco puede pedir un avalista o directamente negarse.
Los costes reales, paso a paso
Además del impuesto (AJD si lo haces bien), la operación tiene estos gastos:
- Notaría: la escritura de extinción de condominio, entre 300 y 800 € según el valor.
- Registro de la propiedad: inscribir el cambio, entre 150 y 400 €.
- Gestoría (opcional): 200-400 € si delegas los trámites.
- Novación de la hipoteca: comisión de hasta el 0,15 % del capital pendiente, más gastos notariales reducidos. Muchos bancos la hacen barata o gratis para no perder al cliente.
- Compensación a tu ex: el dinero que le das por su parte de la vivienda (descontando la mitad de la hipoteca pendiente que asumes tú).
Un apunte importante sobre la compensación: si tu ex tenía el 50 % de una casa de 200.000 € con 120.000 € de hipoteca pendiente, su parte «limpia» es (200.000 − 120.000) ÷ 2 = 40.000 €. Eso es, a grandes rasgos, lo que tendrías que compensarle (más matices según lo aportado por cada uno).
El error que te cuesta 7.000 €
Repito esto porque es el fallo más caro y el más común: hacer una compraventa de la mitad en vez de una extinción de condominio. Alguna gestoría lo plantea así por costumbre o desconocimiento, y como en un divorcio nadie está para pelear, se firma sin más.
Antes de firmar nada, di la palabra mágica: «quiero hacerlo como extinción de condominio, no como compraventa». Si te dicen que no se puede (que casi siempre sí), pide una segunda opinión a otro notario o asesor. Esos 6.500-9.000 € son tuyos.
¿Y si el banco dice que no?
Si el banco se niega a liberar a tu ex del préstamo porque no llegas en solitario, tienes opciones:
- Sumar un avalista (un familiar) para reforzar la operación.
- Subrogar la hipoteca a otro banco que sí acepte tu perfil como único titular.
- Ampliar el plazo vía novación para bajar la cuota y encajar en el 35 %.
- En el peor caso, vender la vivienda y repartir, o mantener a ambos en la hipoteca con un acuerdo privado (arriesgado: si el otro deja de pagar, el banco va a por los dos).
Preguntas frecuentes
¿Puedo quitar a mi ex de la hipoteca sin que el banco se entere?
No. El banco es parte del contrato de préstamo y solo él puede liberar a un titular, mediante novación. Podéis pactar entre vosotros quién paga, pero ante el banco los dos seguís obligados hasta que firme la novación. Un acuerdo privado no os saca de la deuda frente al banco.
¿La extinción de condominio vale si no estamos casados?
Sí. La extinción de condominio sirve para cualquier copropiedad, estéis casados, seáis pareja de hecho o simplemente dos personas que compraron juntas. Se basa en el derecho a no permanecer en una comunidad de bienes (artículo 400 del Código Civil).
¿Tengo que pagar plusvalía municipal?
En la extinción de condominio, cuando se adjudica el 100 % a uno compensando al otro, por lo general no se genera plusvalía municipal (IIVTNU) porque no se considera una transmisión a efectos de ese impuesto. Confírmalo con tu ayuntamiento, que hay matices locales.
¿Y si la casa vale menos de lo que debemos?
Si la hipoteca pendiente supera el valor de la vivienda (estáis «bajo el agua»), quien se queda asume una deuda mayor que el valor del inmueble. Aquí conviene mucho sentarse con un asesor: a veces es mejor vender, negociar con el banco o esperar. No firmes quedándote una casa que vale menos que su hipoteca sin haber hecho números fríos.
En resumen: pregunta antes de firmar
Un divorcio ya es bastante duro como para encima regalarle 7.000 € a Hacienda por un tecnicismo. Quédate con lo esencial: la propiedad se resuelve con extinción de condominio (barata, AJD), no con compraventa (cara, ITP); y la hipoteca solo la cambia el banco, que mirará si puedes pagarla tú sola.
Antes de firmar en ningún sitio, haz dos preguntas: «¿esto es extinción de condominio o compraventa?» y «¿el banco va a liberar oficialmente a mi ex de la hipoteca?». Con esas dos respuestas claras, no te van a colar de más.
